Jukan oikeusneuvot: Reklamaation laatiminen kiinteistökaupan laatuvirhetilanteessa
lakimies Jukka Koski
Mitä minun täytyy ottaa huomioon, jos reklamoin yksityishenkilöiden välisessä kiinteistökaupassa? Miten reklamaatio pitää laatia? Onko sen toimittamisella takaraja, ja kenelle se pitää toimittaa?
Lukijoilta tulleissa kysymyksissä on sivuttu kiinteistökaupan laatuvirhetilannetta (rakenne- tai muu vastaava virhe) sekä toimintamallia sen jälkeen.
Kysymykset ovat laajoja, mutta tärkeimpiä seikkoja on virheilmoituksen eli reklamaation toimittaminen oikeille henkilöille, oikeassa muodossa ja oikeaan aikaan. Seuraavassa kirjoituksessa käsittelen reklamaation tekemistä ja toimittamista silloin, kun on kyse laatuvirheestä yksityishenkilöiden välisessä kiinteistökaupassa.
Reklamaation muoto
Kiinteistökauppaa säätelevässä maakaaressa reklamaatiolle ei ole asetettu kirjallista muotovaatimusta. Itse suosittelen kuitenkin kirjallisen reklamaation tekemistä todistettavuuden helpottamiseksi. Jotta reklamaatiolla saavutetaan sillä tavoiteltava vaikutus, on siitä maakaaren mukaan käytävä ilmi, mitä seikkaa / seikkoja virheellisyys koskee. Edelleen reklamaatiosta on käytävä ilmi, mitä vaatimuksia ostaja aikoo esittää myyjälle / myyjille kyseisten virheiden johdosta. Pelkkä ilmoitus virheen olemassaolosta ei siten täytä reklamaatiolle asetettua vaatimusta. Vaatimuksia voivat olla hinnanalennus- ja / tai vahingonkorvausvaatimus tai kaupan purkamista koskeva vaatimus. Useimmiten reklamointivaiheessa kaikki virheistä aiheutuvat kustannukset ovat vielä täsmentymättä, joten niitä ei voida vielä myyjille tässä vaiheessa ilmoittaa. Reklamaatiota voidaan ja sitä onkin syytä asioiden edetessä täydentää niin kustannusten kuin mahdollisten uusien virhelöydösten johdosta.
Reklamaatioaika
Maakaaressa säädetään, että reklamaatio tulee tehdä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Mikäli ostaja ei näin toimi, myyjä vapautuu vastuustaan. Kuitenkaan myyjä ei vapaudu vastuustaan, mikäli hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Mikä on sitten kohtuullinen aika? Tähän ei ole olemassa yhtä ainoaa oikeaa vastausta, vaan se ratkeaa yksittäistapauksittain kokonaisarvosteluna asian laajuus ja olosuhteet huomioiden. Yleissääntönä kohtuullinen aika lienee 2–4 kuukautta virheen havaitsemisesta tai siitä, kun virhe olisi pitänyt havaita. Maakaaren mukaan reklamaatio on kuitenkin tehtävä viiden vuoden kuluessa siitä, kun ostaja sai kiinteistön hallinnan itselleen. Tämä absoluuttinen takaraja-aika ei kuitenkaan vapauta ostajaa tekemästä reklamaatiota kohtuullisessa ajassa (2–4 kk) virheen havaitsemisesta, eli laissa on kaksi reklamaatioaikasäännöstä, joita tulkitaan päällekkäin. Viiden vuoden määräaika on myyjän suojaksi säädetty aika, jonka jälkeen hän on vapaa vastuustaan, mikäli hänen ei katsota toimineen kunnianvastaisesti ja arvottomasti taikka törkeän huolimattomasti.
Kenelle reklamoidaan?
Ostajan / ostajien tulee reklamoida myyjälle / myyjille. Välittäjälle osoitettu ja toimitettu reklamaatio, vaikka se olisi oikeansisältöinen ja oikeassa ajassa toimitettu, ei ole riittävä reklamaatio. Mikäli välittäjän toimessa on virheitä, tulee välittäjälle tietenkin reklamoida näistä seikoista. Reklamaation tärkeys. Usein laiminlyödään oikeanlaisen reklamaation tekeminen ja vähätellään sen merkitystä. Tätä tapahtuu myös eri alojen ammattilaisten keskuudessa. Neuvona kehotan kiinteistön ostajia reklamoimaan
• myyjälle, ja jos myyjiä on useita, niin kaikille myyjille, joutuisasti virheen havaitsemisesta;
• kirjallisesti ja todistettavasti (esimerkiksi myyjien allekirjoitus reklamaatiokirjeen saamisesta tai muu selvitys);
• mainiten havaitut virheet;
• ilmoittaen vaatimukset (hinnanalennus / vahingonkorvaus / kaupan purku).
Lisäksi kehotan ostajia täydentämään reklamaatiotaan esimerkiksi uusilla havaituilla virheillä.
Voidaan todeta, että liiasta reklamoinnista ei ole haittaa, mutta reklamaation laiminlyöminen / täydentämättä jättäminen voi johtaa oikeuden menetykseen. Oikeanlaisen reklamaation tekeminen on ostajan tärkein velvollisuus, kun hän on havainnut ostetussa kiinteistössä virheen.
Asianajaja Jukka Koski toimii Helsingissä Asianajotoimisto Jouni Kallioniemi Oy:n palveluksessa pääasiassa rakentamiseen ja asuntokauppoihin.