Käsiraha ja esisopimus kiinteistökaupassa
Miten käsiraha sitoo myyjää ja / tai ostajaa kiinteistökaupassa?
Asianajaja Jukka Koski toimii Helsingissä Asianajotoimisto Jouni Kallioniemi Oy:n palveluksessa pääasiassa rakentamiseen ja asuntokauppoihin liittyvissä asioissa.
Käsirahan antaminen asuntokaupoissa on varsin yleistä; puhutaan käsirahakuiteista / käsirahasopimuksista. Oikeudellisesti kysymys on kiinteistökaupan esisopimuksesta, jossa sitoudutaan tekemään kiinteistökauppa tietyin ehdoin. Esisopimuksen muotovaatimus on täysin erilainen asunto-osakkeiden kuin kiinteistön kaupassa.
Hyvin usein edellä mainittuja esisopimuksia on tehty kiinteistökaupassa siten, että niitä ei ole tehty kiinteistökauppaa sääntelevän maakaaren mukaisesti. Jotta esisopimuksissa yleisesti käytettävä käsirahan menettämisseuraamus / sopimussakkoehto tulee osapuolia velvoittavaksi, tulee esisopimus kiinteistökaupasta käsiraha- / sopimussakkoehtoineen tehdä maakaaren 2 luvun 1 §:ssä säädetyt muotovaatimukset täyttäen siten, että myös julkisen kaupanvahvistajan tulee vahvistaa kyseinen esisopimus kiinteistön myymisestä / ostamisesta.
Esisopimuksen sisältö
Esisopimus on osapuolia sitova ainoastaan silloin, kun se tehdään maakaaren edellä mainittujen säädösten mukaisesti. Esisopimuksessa tulee siten olla mainittuna sopimuksen tarkoitus, kaupan kohde, kaupan osapuolet sekä ainakin kauppahinta tai peruste, jonka perusteella kauppahinta määräytyy. Esisopimuksesta tulee myös ilmetä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tulee tehdä, sekä ajankohta, jolloin varsinainen kauppa tehdään. Jos ajankohtaa ei ole ilmoitettu, kauppa tulee tehdä viiden vuoden kuluessa esisopimuksen tekopäivästä lukien.
Mikäli esisopimusta ei ole tehty edellä lausutut muotovaatimukset täyttävällä tavalla, se ei sido osapuolia, toisin sanoen sen avulla ei voi saada toista osapuolta velvoitetuksi pysymään sovitussa kaupassa. Myöskään esisopimuksessa mainittu käsiraha ja sen menettämisseuraamus / sopimussakkoehto ei sido toista osapuolta. ”Käsirahan” antaja ei kuitenkaan menetä käsirahaa / joudu maksamaan sovittua sopimussakkoa, vaikka ei tekisikään sovitsovittua kiinteistökauppaa. Myös tarjouksen vakuudeksi annettua käsirahaa arvioidaan samoin perustein.
Korvausvelvollisuus
Huomioitavaa kuitenkin on, että kaupasta vetäytyvä on lain mukaan vahingonkorvausvelvollinen sopimuskumppaniaan kohtaan tälle aiheutuneista kaupan peruuntumisesta aiheutuvista ylimääräisistä kohtuullisista kustannuksista, kuten ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista. Mikäli käsiraha on kuitenkin annettu, on käsirahan saanut oikeutettu ”kuittaamaan” vahinkonsa käsirahasta ja loppuosa on palautettava käsirahan antajalle. Mainittakoon, että vahinkoa kärsineen on näytettävä kaupan peruuntumisesta aiheutunut vahinko ja sen määrä.
Useat kiinteistövälittäjät eivät ota edes käsirahaa kiinteistökaupassa, koska tietävät, että sillä ei ole oikeudellista merkitystä, ellei esisopimusta tehdä maakaaren mukaisesti kaupanvahvistajan myötävaikutuksella. Vastuulliset välittäjät kertovat asiakkaille (myyjille ja ostajille) käsirahan sitomattomuudesta, jos sopimusta ei tehdä oikeassa muodossa.
Jos halutaan sitoutua kauppaan, jota ei vielä kuitenkaan voida esimerkiksi kaavoitukseen liittyvien syiden takia tehdä, tulee esisopimus tehdä maakaaren mukaiset muotovaatimukset täyttäen julkisen kaupanvahvistajan myötävaikutuksella.