Kuinka tarkkaan meidän tulee tarkastaa ostettava kiinteistö ja voimmeko luottaa kaupan kohteesta tehtävään asuntokaupan kuntotarkastusraporttiin?
Kiinteistökauppaa määräävän maakaaren mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkastaa myyjän kiinteistöstä antamien seikkojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Edellisessä kappaleessa lausuttu lain sisältö tarkoittaa sitä, että tarkastus tulee suorittaa yleisellä / normaalilla huolellisuudella. Mikä on normaalia huolellisuutta? Arvioitaessa normaalia huolellisuutta tulee ensinnäkin kiinnittää huomiota siihen, että ostaja on ostamassa erityisen arvokasta omaisuutta, joten häneltä oletetaan huolellisempaa tarkastusta kuin vähemmän arvokasta omaisuutta ostettaessa. Huolellisuusarvioinnissa kiinnitetään huomiota myös ostajan omaan asiantuntemukseen – esimerkiksi rakentamisen ammattilaiselta edellytetään, että hänen tulee kyetä tarkastamaan / huomata rakennuksen kunto paremmin kuin ei-ammattilaisen.
Tavallisessa tapauksessa ostajalta edellytetään, että hän tarkastaa kiinteistön rajat, ulkoalueet sekä rakennukset. Rakennusten osalta tarkastusvelvollisuus ulottuu niihin tiloihin, joihin on esteetön pääsy – tällaisia ovat esimerkiksi kaikki huonetilat, kellarit ja ullakot.
Ostajalla ei ole erityistä velvollisuutta tarkastaa myyjän antamia tietoja. Jos kuitenkin ostaja havaitsee epäilystä herättäviä seikkoja, saattaa ostajan velvollisuudeksi tulla huolellisen tarkastusvelvollisuuden täyttääkseen kääntyä asiantuntijan puoleen.
Kuntoraportista tai muusta kaupan kohteesta tehdystä raportista todettakoon yleisesti, että markkinoilla on eriasteisia rakennusten kuntoa mittaavia tutkimuksia ja tarkastuksia, kuten asuntokaupan kuntotarkastus, kuntoarvio tai kosteustarkastus. Yleisimmin kohteeseen tehdään asuntokaupan kuntotarkastus.
Mitä seikkoja ostajan tulee huomata kyseisestä raportista ja mitä johtopäätelmiä niistä tulee tehdä? Ostajan katsotaan tulleen tietoiseksi ainakin niistä selkeästi mainituista virheistä, jotka on raporttiin virheinä kirjoitettu. Muut kuntotarkastajan kirjoittamat kommentit / huomautukset (raportissa merkitty usein lisätutkimustarpeena), joista ei voida tehdä selkeää johtopäätelmää puoleen taikka toiseen, ovat sellaisella ”harmaalla alueella”, jota arvioidaan tapauskohtaisesti erittäin useassa asuntokauppariidassa.
Oma neuvoni kiinteistöä ostettaessa on, että tutustu huolella kaupan kohteeseen, sen sadevesi- ja salaojajärjestelmään, kellari- ja ullakko- / yläpohjatiloihin, mahdolliseen ”rossipohjaan”, yleensäkin rakenneratkaisuihin sekä mahdolliseen kuntotarkastusraporttiin.
Jos et ole rakentamisen ammattilainen tai et ymmärrä rakentamisesta, käytä rohkeasti apuna alan ammattilaista myös kuntotarkastusraportin läpikäymisessä. Kysy raporttiin merkittyjen eri huomautusten ja kommenttien merkitys ja vaikutus. Pyydä asiantuntijaa selittämään raportti yksityiskohtaisesti, toteutettu perustamistapa, rakenneratkaisut ja niiden riskit. Liian usein törmäämme tapauksiin, joissa kohde on myyty ja markkinoitu kunnoltaan hyvänä ja kuntotarkastus tehtynä (ihan kuin kuntotarkastusraportti olisi jokin itseisarvo), vaikkei kukaan kaupan osapuolista tai kauppaan vaikuttavista tahoista ole ymmärtänyt tai halunnut ymmärtää kuntotarkastusraporttiin kirjattua. Kuntotarkastusraportissa mainitut virheet, rakennetyyppien riskit ja sellaiset seikat, joiden osalta ehdotetaan lisätutkimusta, sivuutetaan aivan liian usein kaupan huumassa.