Taloelementtien / talopaketin ja rakennusurakan hinnan maksaminen ja ennakkomaksun turvaava vakuus
Käsittelen seuraavassa kuluttajansuojalain 9 luvun mukaisen rakennusurakan tai talopakettimaksun ennakkosuorituksia urakoitsijoille ja talopakettitoimittajille ja niille kuluttajansuojalain mukaan annettavia turvaavia vakuuksia ennakkomaksun mahdollisen palauttamisen varalle, mikäli maksunsaaja osoittautuu suorituskyvyttömäksi. Asiassa täytyy ensin määritellä, mitkä urakat kuuluvat 9 luvun piiriin, koska vain sen luvun piiriin kuuluvien urakoiden ja myös talopakettitoimitusten ennakkomaksuille tulee mahdollisen palautusvastuun varalle asettaa turvaava vakuus.
Karkeistaen yleisenä ”nyrkkisääntönä” voidaan esittää, että kuluttajansuojalaki ja sen 9 luvun soveltaminen koskee sellaisia elinkeinonharjoittajan (toimeksisaaja) ja kuluttajan (tilaaja) välisiä sopimuksia,
  • joissa kysymys on talopakettitoimituksesta
  • joiden sisältönä on talopakettitoimituksen asennus
  • joissa kysymyksessä on rakennuksen rakentamista / korjausrakentamista koskeva kokonaisurakka tai hinnaltaan merkittävä osaurakka edellyttäen lisäksi, että ne liittyvät / kuuluvat kiinteään rakennelmaan.
Näitä 9 luvun säännöksiä sovelletaan myös talopaketin toimituksen yhteydessä toimitettuihin tuotteisiin ja palveluihin, esimerkiksi mahdolliseen arkkitehtisuunnitteluun, rakennesuunnitteluun ja kaluste- tai kodinkonetoimituksiin.
Kuluttajansuojalain 9 luvun mukaisia urakoita ovat rakennuksen rakentamista / korjausrakentamista koskevat kokonaisurakat.
Kiinteään rakennelmaan kohdistuvaan osaurakkaan (esimerkiksi sähköurakka tai lvi-urakka) sovelletaan 9 lukua, jos se on arvoltaan noin 10 000 euroa tai enemmän. Sitä halvempia osaurakoita arvioidaan 8 luvun perusteella, jolloin niiden osalta mahdollisesti tapahtuneen ennakkomaksun palauttamisen vakuudeksi ei tarvitse asettaa vakuutta. Talopakettitoimituksia ja niiden asentamista arvioidaan aina 9 luvun mukaisesti, mikäli rakennusosien toimittaja on velvollinen myös asentamaan toimittamansa asennusvalmiit rakennusosat tai osan niistä.
Tässä kirjoituksessa käsiteltävää 9 luvun mukaista ennakkomaksua ja turvaavaa vakuutta koskevat säännökset ovat pakottavaa oikeutta. Toisin sanoen sopimusehto, joka poikkeaa lain asettamasta velvoitteesta kuluttajan vahingoksi, on mitätön.
Näiden 9 luvun mukaisten urakoiden ja talopakettitoimitusten osalta kuluttajansuojalaissa (9 luku 25 §) on pakottava säännös siitä, että jos tilaajan on sopimuksen mukaan suoritettava toimeksisaajalle jokin osa hinnasta etukäteen, toimeksisaajan on aina asetettava tilaajalle ennakkomaksun turvaava vakuus, jonka on oltava voimassa, kunnes toimeksisaajan suorituksen arvo vastaa vähintään ennakkomaksun määrää.
Lain esitöistä ilmenee, että vakuus on asetettava toimeksisaajan mahdollisen suorituskyvyttömyyden varalle eli käytännössä mahdollisen palautusmahdollisuuden varalle tapauksessa, jossa toimeksisaaja ei kykene täyttämään velvoitettaan, olkoonpa se palvelu (työsuoritus) tai tavaratoimitus. Useimmiten kykenemättömyys johtuu heikosta taloudellisesta tilanteesta.
Mikä on ennakkomaksu, jonka varalle turvaava vakuus tulee asettaa? Ennakkomaksuksi katsotaan kaikki ennakkoon maksetut erät, olkootpa ne käsirahan, varausmaksun tai jonkin muun maksun nimellä. Ratkaisevaa asiassa on se, että tilaaja ei ole saanut maksuaan vastaan maksun tapahtuessa sen arvoa vastaavaa hyvikettä (palvelua / tavaraa).
Mikä kelpaa vakuudeksi? Laissa ei ole määräystä siitä, mikä kelpaa vakuudeksi. Lain esitöissä turvaavan vakuuden osalta todetaan, että sen tulee olla sellainen, että sen arvo ja pysyvyys säilyvät toimeksisaajan mahdollisessa maksukyvyttömyystilanteessa. Yleisesti vakuudeksi kannattaa vaatia nopeasti rahaksi muutettava etuus, kuten pankkitakaus tai jonkinlainen luotto- tai takausvakuutus.
Suurin merkitys ennakkomaksuilla on nimenomaan kun kyseessä on talopakettikauppa, joissa pääsääntöisesti lähes kaikkien talopakettitoimittajien sopimuksissa maksupostitus on suhteellisen vahvasti etupainotteinen eli maksuja tulee suorittaa jo huomattavasti ennen varsinaista talopakettitoimitusta.
Talopakettitoimittajan on lain mukaan yksiselitteisesti annettava turvaava vakuus ennakkomaksujen mahdollisen palautusvastuun varalle siksi, että se ei pystykään toimittamaan tilaajalle talopakettia. Esimerkiksi talopakettitoimittajan konkurssitilanteessa tilaajan ennakkoon maksamat hinnanosat ovat käytännössä menetettyjä varoja, mikäli vakuutta ei ole asetettu.
Kuluttajansuojalaissa ei ole nimenomaista kriminalisointia ts. rangaistussäännöstä vakuuden asettamisen laiminlyönnin johdosta. Tämä puolestaan johtaa siihen, että esimerkiksi osakeyhtiön laiminlyödessä vakuuden asettamisvelvoitteen, ei osakeyhtiön hallinto (hallitus / toimitusjohtaja) ole myöskään henkilökohtaisessa vastuussa ennakkoon maksettujen varojen palauttamisesta mahdollisessa konkurssi- / maksukyvyttömyys-tilanteessa. Korvausvastuuta ei voida myöskään perustaa osakeyhtiöoikeudellisten säännösten nojalla, koska hallituksen jäsenten ja toimitusjohtajan korvausvastuu tilaajia kohtaan voi ainoastaan aktualisoitua sellaisessa tapauksessa, jossa yhtiön toimiva johto olisi menetellyt joko yhtiön yhtiöjärjestyksen taikka osakeyhtiölain vastaisesti.
Ainoa kuluttajatilaajan käytössä oleva kestävä keino varmistua toimeksisaajan mahdollisessa suoritus- / maksukyvyttömyystilanteessa ennakkoon maksettujen varojen palauttamisesta on vaatia toimeksisaajalta, olkoonpa se urakoitsija tai talopakettitoimittaja, ennakkomaksun turvaava vakuus (esimerkiksi pankkien tai vakuutuslaitosten antama takausasiakirja tai muu selvitys vakuuden asettamisesta).
Asianajaja Jukka Koski toimii Helsingissä Asianajotoimisto Jouni Kallioniemi Oy:n palveluksessa pääasiassa rakentamiseen ja asuntokauppoihin liittyvissä asioissa.