Kosteusvaurio vasta ostetun omakotitalon kylpyhuoneessa – kuka maksaa? Onko myyjä korvausvelvollinen, joutuuko ostaja maksamaan korjauksen omasta pussistaan vai jaetaanko kustannukset?
Kiinteistökaupan virhetilanteissa joudutaan usein arvioimaan korjaustoimilla saavutetun laadun parantumista sekä korjatun kohteen käyttöiän mahdollista pidentymistä. Myyjä ja ostaja ovat usein hyvinkin eri mieltä tilanteesta ja erityisesti siihen liittyvästä korvausvelvollisuudesta.
Ratkaisut ovat aina tapauskohtaisia, joten tässä kirjoituksessa ei oteta kantaa siihen, täyttääkö virhe perusteeltaan ja merkitykseltään korvausvelvollisuuden.
Myyjän kanta useimmiten on, että kyseinen kohta oli jo muutenkin korjauksen tarpeessa ja nyt se on tehty paljon paremmaksi ja hienommaksi kuin mitä se ostohetkellä oli, joten hän ei korvaa korjauskustannuksista mitään. Ostajan kanta taas lähes aina on, ettei hän olisi tehnyt virheelliselle kohdalle vielä mitään eikä hän ollut siihen varautunut, joten kustannus on täysin suunnittelematon ja ylimääräinen.
Virhetilanteessa ostaja hakee usein hinnanalennusta. Hinnanalennuksessa on kysymys tasoitusjärjestelmästä, jossa kaupan kohteen hinta palautetaan tasolle, jolla sen olisi pitänyt olla, jos kyseinen virhe olisi ollut tiedossa ja huomioitu.
Mikäli myyjä on menetellyt tuottamuksellisesti eli hänen katsotaan menetelleen huolimattomasti tai tahallisesti (eli hän on ilmeisimmin jättänyt tietoisesti jotain tietämiään tai epäilemiään virheitä kertomatta), voi ostaja hakea häneltä vahingonkorvauksena virheestä aiheutuvia kustannuksia.
Niin hinnanalennus- kuin vahingonkorvauksia määrättäessä korvauksia alentavana leikkurina tulee arvioida laadun parantuminen sekä käyttöiän mahdollinen pidentyminen. Lähtökohtana on, että ostaja ei saa päästä virheen johdosta parempaan asemaan kuin missä hän olisi ollut, jos kaupassa ei olisi ollut virhettä. Eihän ostaja ollut ostanut asuntoa, joka oli nyt korjatulta osin juuri korjattu – hintakin olisi ollut todennäköisesti korkeampi, jos esimerkiksi pesuhuone olisi ollut ostohetkellä peruskorjattu nykypäivän laatumääräykset huomioiden.
 
Elinkaarimalliajattelu
Laadun parantumisessa on kysymys rakennuksen tai rakenneosan elinkaaren pidentymisestä. Rakennuksessa on elinkaareltaan erilaisia rakenneosia. Esimerkiksi KH-kortistosta löytyy VTT Rakennuslaboratorion laatima Kiinteistön kunnossapitojaksot -niminen KH-kortti, jossa eri rakenneosille on arvioitu pitkäaikaiseen kokemukseen ja rakennuskirjallisuuteen perustuvat omat elinkaarensa. Esimerkiksi pesuhuoneen pinnoituksen elinkaari vaihtelee riippuen siitä, onko kylpyhuone laatoitettu vai muovimatolla pinnoitettu. Pesuhuoneen elinkaari kaikissa tapauksissa on huomattavasti lyhyempi kuin rakennuksen runkorakenteiden, jotka on suunniteltu kestämään koko rakennuksen elinkaaren.
Oikeuskäytännössä on vahvistettu elinkaarimalliajattelu. Mikäli korjataan elinkaaren puolessa välissä olevaa rakennetta, voidaan karrikoidusti todeta, että myyjän korvausvastuu on puolet. Mikäli taas korjataan virheelliset rakenteet, jotka on tarkoitettu kestämään rakennuksen koko elinkaaren, ei laadunparantuminen tai käyttöiän pidentyminen tule huomioitavaksi. Tällöin korvauksia ei pääsääntöisesti tule alentaa.
Oheisessa havainnollisessa esimerkissä otetaan lähtökohdaksi, että kohteessa on kiistaton virhe ja että se on merkityksellinen joko kustannuksiltaan tai että on olemassa muu peruste korvausvelvollisuudelle (tuottamus myyjän puolella). Lisäksi virhe on ollut olemassa jo kaupantekohetkellä.
 
Esimerkkitilanne
Kiinteistökauppa, asuinrakennus rakennettu 1988, kaupanteon jälkeen havaittu kosteusvaurio kylpyhuoneessa. Kylpyhuoneessa alkuperäiset laatat seinissä ja lattiassa, ei varsinaisia vedeneristyksiä, vain kosteussively.
Pesuhuoneen pinnat joudutaan purkamaan, kuivataan betoni- ja harkkorakenteet, vesieristetään sekä laatoitetaan uudelleen.
Kyseessä käytännöllisesti katsoen käyttöikänsä päässä oleva kylpyhuone – laadunparantumista suurin osa, joten ostajalle maksettavaa korvausta alennetaan huomattavasti. Prosenttilukua on vaikea sanoa, mutta itse katsoisin alentamistarpeen olevan huomattava. Asiat on harkittava aina tapauskohtaisesti.
 
Asianajaja Jukka Koski toimii Helsingissä Asianajotoimisto Jouni Kallioniemi Oy:n palveluksessa pääasiassa rakentamiseen ja asuntokauppoihin liittyvissä asioissa.