Myyjän tiedonantovelvollisuus kaupan kohteen ominaisuuksista
Edellisessä Suomelassa käsiteltiin ostajan selonottovelvollisuutta kiinteistökaupassa. Sen vastaparina on myyjän tiedonantovelvollisuus kaupan kohteen ominaisuuksista.
Kiinteistökauppaa määräävän maakaaren mukaan kiinteistökaupassa voi olla kolmenlaisia virheitä – laatuvirheitä – vallintavirheitä – oikeudellisia virheitä. Tässä kirjoituksessa keskitytään normaaliin yksityishenkilöiden / kuluttajien välillä tehtyihin kiinteistökauppoihin ja niiden laatuvirheisiin, toisin sanoen sellaisiin virheisiin, jotka koskevat kiinteistöllä olevia tosiasiallisia laatuominaisuuksia.
Kiinteistökaupassa on virhe, jos 1) kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu, 2) myyjä on antanut vaikutuksellisista kiinteistön ominaisuuksista virheellistä tietoa, 3) myyjä on jättänyt ilmoittamatta jonkin vaikutuksellisen tiedon, josta hän tiesi taikka hänen olisi pitänyt tietää, taikka 4) myyjä on jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen kiinteistön vaikutuksellisesta ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen ostajan aikomaan käyttöön.
 
1. Kaupan kohde ei vastaa sovittua
Kaupan kohteessa on virhe, jos se ei vastaa sovittua eli se ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Kiinteistön taikka rakennusten koko, jokin erityisesti mainittu laatu taikka tekninen tieto ei vastaa sovittua. Tällaiset ominaisuuksista annetut seikat on voitu antaa myös suullisesti. Todettakoon tässä yhteydessä, että mikäli halutaan tehdä vastuuta rajoittava ehto, kannattaa kyseisestä laatuseikasta ottaa nimenomainen kirjallinen ehto kauppakirjaan.
 
2. Myyjä on antanut virheellisen ja vaikutuksellisen tiedon kiinteistön ominaisuuksista
Myyjä vastaa antamistaan vaikutuksellisista ja virheellisistä tiedoista. Virhevastuun syntymisen edellytyksenä on, että tieto on vaikutuksellinen sekä että se on ollut riittävän yksilöity – toisin sanoen yleinen kiinteistön kehuminen (=loistokiinteistö hyvällä paikalla jne) ei riitä vastuuperusteeksi – toisaalta jos ilmoitetaan, että jokin seikka on varmasti kunnossa, eikä se sitä ole – perustaa se vastuuperusteen.
 
3. Myyjä on jättänyt ilmoittamatta jonkin vaikutuksellisen tiedon, josta hän tiesi taikka hänen olisi pitänyt tietää
Kyseessä on virhe, jos myyjä on jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta vaikutuksellisesta seikasta, joka koskee myytävän kiinteistön ominaisuutta, jolla on merkitystä sen käyttöön taikka arvoon. Tällaisia ovat tyypillisesti rakennuksen viat kuten ilma/lämpövuodot, viemäri- ja vesijohto-ongelmat sekä tiedetyt kosteusongelmat. Tässä tapauksessa tiedonantovelvollisuudesta vapautumiseen ei riitä, että myyjä ei tiennyt virheestä vaan lisäksi vaaditaan, että myyjän ei pitäisikään tietää kyseisestä virheestä taikka puutteesta. Myyjän tulee siten ilmoittaa totuudenmukaisesti kaikki ne tiedot kiinteistöstä, jotka vaikuttavat kiinteistön käyttöön taikka arvoon.
 
4. Myyjä on jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.
Tässä kohtaa myyjältä vaaditaan tiedonantovelvollisuuden laiminlyömiseksi se, että hän on havainnut ostajan virheellisen käsityksen kohteen ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön käyttöön. Helpoin tapa kuvata tätä asiaa on esittää seuraava esimerkki: ostaja ilmoittaa ostavansa kesämökin ympärivuotiseen käyttöön, eikä myyjä korjaa ostajan käsitystä, vaikka tietää, että mökkiä ei ole lämpöeristetty tavalla, joka mahdollistaisi talvikäytön.
 
Näissä edellä mainituissa kohdissa tulee aina arvioitavaksi myyjän tiedonantovelvollisuus. Sen sijaan kiinteistön salaisessa virheessä myyjän tiedonantovelvollisuutta ei tule arvioitavaksi – kysehän on silloin virheestä, josta sen enempää myyjä kuin ostajakaan ei ollut tietoinen kauppaa tehtäessä.
 
Todettakoon, että myyjä vastaa edellä mainituissa tapauksessa virhevastuun aiheuttavista tiedoista taikka tietojen antamatta jättämisestä myös silloin, kun siihen on ”syyllistynyt” hänen lukuunsa toiminut kiinteistönvälittäjä. Myyjä vastaa siten aina täysin välittäjän toimista suhteessa ostajaan. Mikäli välittäjä on toiminut huolimattomasti, myös välittäjä saattaa joutua suoraan korvausvastuuseen ostajalle. Erikseen on vielä ratkaistava myyjän ja välittäjän keskinäinen korvausvelvollisuus.
 
Myyjän tiedonantovelvollisuus on edellä kuvatulla tavalla laaja – tosin monella myyjällä saattaa olla houkutus olla kertomatta ihan kaikkia yksityiskohtia – heikentäähän se kaupantekomahdollisuuksia ja mahdollisesti kohteesta saatavaa kauppahintaa.
 
Itse olen näinä vuosina tullut siihen johtopäätökseen, että myyjän kannattaa kertoa kaikki havaintonsa kiinteistöstä sekä olla läsnä mahdollisessa kuntotarkastuksessa ja katsoa, että hänen kertomansa havainnot tulevat huomioiduiksi ja käsitellyiksi.
 
Jos itse myisin kiinteistön, kiertäisin kiinteistön ja sen rakennukset tila tilalta läpi sen ostajan kanssa, joka on ilmoittanut ostavansa kyseisen kiinteistön, kävisimme yläpohjassa ja katolla, tarkastaisimme mahdollisen rossipohjan, kertoisin havaintoni kiinteistöstä ja suoritetut korjaustoimet ja tekisin näistä lyhyen muistion liitteeksi kauppakirjaan. Uskon, että tällä tavalla ostajalle syntyy aito näkemys siitä, mitä hän on ostamassa. Ja jos käyttäisin välittäjää, kontrolloisin, että välittäjä myös kertoo kaikki kertomani tiedot ostajalle ja suorittaisin ostajan kanssa edellä mainitun katselmuskierroksen ennen kauppakirjan allekirjoitusta.
 
Asianajaja Jukka Koski toimii Helsingissä Asianajotoimisto Jouni Kallioniemi Oy:n palveluksessa pääasiassa rakentamiseen ja asuntokauppoihin liittyvissä asioissa.