Kiinteistöveroliput lähetetään kiinteistön omistajan verotuskunnasta. Päätös pitää sisällään kaikki omistajan omistamat kiinteistöt, vaikka kiinteistö sijaitsisikin toisen kunnan alueella. Jos esimerkiksi Jyväskylässä omakotitalossa asuvalla henkilöllä on mökki Kuusamossa, hänen verotuspäätöksessään on tiedot molemmista kiinteistöistä. Kiinteistöveron maksu tapahtuu yhdelle tilille, josta verohallinto tilittää verot oikeamääräisenä kiinteistöjen sijaintikuntiin.

Kiinteistövero muodostuu maapohjan ja kiinteistöllä olevien rakennuksien yhteenlasketusta verosta. Mikäli rakennus sijaitsee vuokramaalla, muodostuu vero vain rakennuksesta. Maapohjan verotusarvo määräytyy kunnittain, mutta rakennuksen jälleenhankinta-arvot ovat samat kaikissa saman rakennustyypin rakennuksissa koko Suomessa.

Maapohjan arvostaminen

Maapohjan arvostusmenetelmään kuuluvat kuntakohtaiset arviointiohjeet, joihin sisältyvät tonttihintakartat. Tonttihintakarttoihin on merkitty rakennusmaan käypä arvo ns. aluehinta, joko rakennusoikeutta tai maapohjaneliömetriä kohden tontin asemakaavanmukaisen käyttötarkoituksen perusteella. Kuntakohtaiset tonttihintakartat ja arviointiohjeet on tarkistettu vuoden 2006 tasoon. Maa-alueen hintojennousun johdosta on useita aluehintoja korotettu. Nämä korotukset ovat vaikuttaneet vuosien 2006, 2007 ja 2008 määrättävään kiinteistöveroon.

Verohallituksen päätöksen mukaan tonttien ja muun rakennusmaan verotusarvoksi vuodelta 2009 toimitettavassa verotuksessa katsotaan 73,5 prosenttia käyvästä hintatasosta = tavoitearvo. Jos kuitenkin edellisenä vuonna on oltu alle tavoitearvon, maapohjan verotusarvo lasketaan korottamalla edellisen vuoden verotusarvoa seuraavalla tavalla:

Jos edellisen vuoden verotusarvo on ollut alle 80 % tavoitearvosta, on korotus 30 %, kuitenkin vähintään 80 %:iin tavoitearvosta (vähimmäistaso). Jos verotusarvo on ollut vähintään 80 % tavoitearvosta, on korotus 20 %.

Onko pinta-ala tai rakennusoikeuden määrä oikein?

Maapohjan kiinteistöveron määrää tarkistettaessa on otettava selvää, onko laskentaperusteena tontin pinta-ala vai maapohjalle määrätty rakennusoikeuden määrä.

Oman maapohjan osalta kannattaa tarkistaa, onko kiinteistöverotuspäätökseen merkitty pinta-ala tai rakennusoikeuden määrä oikein.

Kun laskentaperuste on selvitetty, esimerkiksi pinta-alaperusteisessa laskentatavassa tontin pinta-ala kerrotaan verovuoden a’hinnalla. Näin saadaan maapohjan verotusarvo, joka kerrotaan vuosittain vahvistetulla kiinteistöveroprosentilla.

Esimerkiksi: tontin pinta-ala 2 000 neliömetriä x 11,025 euroa (verovuoden a’hinta) = 22 050,00 euroa. Vantaalla sijaitsevan kiinteistön maapohjan veroprosentti vuonna 2009 on 0,90 % eli 22 050,00 euroa X 0,90 % =198,45 euroa.

Rakentamaton rakennuspaikka

Suurimmat kaupungit ja kunnat ovat ottaneet käyttöön rakentamattoman rakennuspaikan korotetun kiinteistöveroprosentin. Jos asemakaavassa määrätty asuinrakennustontti on ollut rakentamaton esimerkiksi vuonna 2008 (31.12.2008), tulee tontille määrätä korotettu kiinteistövero vuodelle 2009. Rakentamattoman rakennuspaikan korotetun kiinteistöveroprosentin määrää kunnanvaltuusto.

Vaikuttaako ostohinta kiinteistöveron määrään?

Kiinteistöstä määrättävään kiinteistöveroon ei suoraan vaikuta kiinteistön ostohinta. Ostohinnalla on merkitystä vain siinä tapauksessa, että käypä arvo on jostain syystä alempi kuin verotusarvo. Verovelvollisen on toimitettava kiinteistöstä arvokirja tai muu luotettava selvitys, mistä ilmenee kiinteistön todellinen arvo, mikäli hän hakee verotusarvon alentamista kiinteistöverotuksessa.

Rakennuksen arvon määrittäminen

Tässä jutussa on jo käsitelty valtiovarainministeriön asetusta, jonka perusteella rakennukselle lasketaan jälleenhankinta-arvo. Tällä arvolla tarkoitetaan vastaavan uudisrakennuksen todennäköisiä rakennuskustannuksia arviointihetkellä.

Yksikköarvoja tarkistetaan vuosittain vastaamaan rakennuskustannuksia, mikä käytännössä tarkoittaa sitä, että yksikköarvoja korotetaan tai alennetaan rakennuskustannusindeksiä vastaavaksi.

Kaikista kiinteistöllä sijaitsevista rakennuksista ja rakennelmista lasketaan omat verotusarvot, joista määrätään kiinteistövero. Rakennuksien laskentaperusteet eroavat asetuksessa säädetyllä tavalla. Esimerkiksi erillisen autotallin tai varastorakennuksen verotusarvo lasketaan omalla pienemmällä perusarvolla kuin pientalon. Talousrakennuksien laskentaperusteisiin vaikuttaa myös se, onko rakennus lämpöeristetty vai luokitellaanko se kevytrakenteiseksi rakennukseksi.

Onko rakennuksesta määrätty kiinteistövero oikein?

Miten meistä jokainen voi tarkistaa onko vakituisesta asuinrakennuksesta määrätty kiinteistövero oikein perustein? Kiinteistöverotuksessa rakennuksen pinta-alalla tarkoitetaan sitä alaa, johon lasketaan ulkomitoin kaikkien kerrosten, kellareiden ja lämpöeritettyjen ullakkohuoneiden pinta-alat yhteen. Pinta-alaan ei lasketa parvekkeita, katoksia eikä tiloja, joiden vapaa korkeus on alle 160 cm. Rakennuspiirustuksissa on eritelty usein huoneistoala (sisämitoin mitattu), kerrosala (ulkomitoin, maanpäälliset tilat, kellareista vain asuintiloiksi laskettavat tilat) ja rakennus- tai kokonaisala, (johon on laskettu pinta-alat ulkomitoin mitattuna, kaikki kerrokset ja kellaritilat). Kiinteistöverotuksessa käytetään rakennuksen kokonais- tai rakennusalaa. Yleensä tämä neliömäärä on se kaikkein suurin luku.

Verotuspäätöksestä kannattaa tarkistaa myös muut rakennuksen ominaisuustiedot, kuten ovatko kantava rakenne ja rakennuksen lämmitysmuoto oikein. Lisäksi kannattaa tarkistaa erillisten talousrakennusten osalta pinta-ala tiedot, jotka lasketaan samoin kuin asuintalon, lämpöeristys ja kantava rakenne.

Mitä tarkoitetaan viimeistelemättömällä kellarilla?

Asetus antaa viimeistelemättömälle kellarille pienemmän perusarvon neliömetrille. Mikä sitten katsotaan viimeistelemättömäksi kellariksi? Uusissakin rakennusluvissa on usein maininta kellaritiloista, mutta niitä ei ole hyväksytty kiinteistöverotuksessa viimeistelemättömiksi tiloiksi.

Verotuskäytännössä on katsottu, että viimeistelemättömällä kellaritilalla tarkoitetaan pääsääntöisesti vanhoissa, esimerkiksi rintamamiestaloissa olevia kellaritiloja/maakellareita, jotka ovat ainoastaan varastokäytössä, lämmittämättömiä ja pintamateriaaleiltaan raakabetonoituja. Uudisrakennuksissa enää harvoin tehdään tämän tyyppisiä kellariratkaisuja.

Rakennuksen ikä ja kunto vaikuttavat

Rakennuksen verotusarvo saadaan, kun jälleenhankinta-arvosta vähennetään vuotuiset ikäalennukset, jotka vaihtelevat rakennustyyppien ja rakennusaineen (kantava rakenne) mukaan 1-5 prosenttiin. Ikäalennusprosentit kuvaavat sellaisen rakennuksen arvon alentumista, jonka hoito ja kunnostukset on tehty normaalisti. Rakennuksessa on tällöin tehty välttämättömät huolto- ja korjaustyöt, joita rakennuksen ja siihen kuuluvien kiinteiden varusteiden ja laitteiden käyttö edellyttää.

Jos rakennus tai rakennelma on vaurioitunut (esim. palanut osittain) tai muutoin menettänyt arvoaan enemmän kuin ikäalennukset edellyttävät, jälleenhankinta-arvoa vähennetään poikkeamaprosenttia käyttäen arvon alenemista vastaavalla määrällä. Kun rakennuksessa tai rakennelmassa on sen valmistumisen jälkeen suoritettu perusparannuksia tai huomattavia kunnossapitotöitä, on ikäalennusta harkinnan mukaan pienennettävä.

Myös keskeneräisestä rakennuksesta menee kiinteistövero

Harvoin rakennus valmistuu täysin valmiiksi yhden kalenterivuoden aikana. Silti keskeneräisestäkin rakennuksesta määrätään kiinteistövero. Keskeneräisen rakennuksen arvo lasketaan rakennusten jälleenhankinta-arvoasetuksen perusteella siten kuin rakennus olisi valmis. Näin saadusta arvosta rakennuksen verotusarvosta otetaan rakennuksen valmiusasteprosenttia vastaava osa verotusarvoksi, joka rakennuksella on ollut kalenterivuoden viimeisenä päivänä. Valmiusasteen määrittäminen kuuluu rakennuksen valvojan tehtäviin ja usein rakentajaa pyydetään toimittamaan samanlainen valmiusastetodistus myös omaan pankkiinsa, joka hoitaa asuntolainaa koskevia asioita.

Maapohjan tai rakennuksen tiedoissa virhe

Mikäli maapohjan tai rakennuksien tiedoissa havaitsee virheen, kannattaa ottaa heti yhteyttä joko omaan tai kiinteistön sijaintikunnan verotoimistoon. Maapohjan tiedot pystytään tarkistamaan verotoimiston käytössä olevasta kiinteistötietojärjestelmästä, mutta rakennuksien osalta kannattaa toimittaa pyydettäessä rakennuspiirustukset verotoimistoon.

Elokuun puoliväliin mennessä tehdyt korjaukset huomioidaan vielä ennen ensimmäistä eräpäivää. Muutosta voi hakea kiinteistöverotukseen myöhemminkin. Oikaisuvaatimuksen voi tehdä viisi vuotta verotuksen päättymisestä seuraavan vuoden alusta lukien. Kirjallinen oikaisuvaatimus osoitetaan verotuksen oikaisulautakunnalle ja jätetään siihen verotoimistoon, josta verotuspäätös on lähetetty. Muutoksenhausta huolimatta vero on maksettava määräaikana.

On kuitenkin hyvä muistaa, että ilmoitusvelvollisuus kiinteistöllä tapahtuvista muutoksista on aina kiinteistön omistajalla. Sen voi tehdä kätevästi kiinteistöselvityslomakkeella, joka löytyy netistä.

Lähteet

VvMA rakennusten jälleenhankinta-arvon perusteista 22.11.2007/1091
Kiinteistöverolaki 20.07.1992/654

Asiantuntijana Virpi Nordblad, Pääkaupunkiseudun verotoimisto.