1. Varaa projektiin riittävästi aikaa ja rahaa. Nämä kaksi seikkaa tulevat pääsääntöisesti aina esille ongelmatilanteissa. Ajan puuttuminen johtaa hätäratkaisuihin, jolloin suunnittelua joudutaan kiirehtimään ja mahdollisesti muuttamaan. Suunnitelmien muutokset taas johtavat aina rahan ylimääräiseen kulumiseen, olkoonpa kyseessä sitten miljoonia maksava urakka tai tavallisen omakotitalon rakentaminen. Yleensä jo lähtökohdiltaan yltiöoptimistinen budjetti taas johtaa ongelmatilanteisiin. Rakentaminen keskeytyy, urakoitsijat vaihtuvat ja uusi urakoitsija on melkeinpä pääsääntöisesti aina kalliimpi kuin aikaisempi.

2. Varaa riittävästi aikaa suunnitteluun ja keskustele rakennusvalvonnan kanssa suunnittelun peruslinjoista tontin ostamisen jälkeen. Tee suunnittelijoiden kanssa sopimukset, joiden mukaan suunnitelmien tulee olla valmiina haluamanasi ajankohtana ja riittävän ajoissa. Keskustele suunniteltujen ratkaisujen hintavaikutuksesta suunnittelijoiden ja vastaavan työnjohtajan/rakennuskonsultin kanssa. Arkkitehdin ja rakennesuunnittelijan olisi tarvittaessa hyvä tavata suunnitteluvaiheessa rakennuttajan ja hänen konsulttinsa kanssa, jolloin voitaisiin arvioida suunnitelmien ja ratkaisujen kustannusvaikutuksia. Hyvä arkkitehti pystyy kyllä arvioimaan tiettyjen ratkaisujen kustannusvaikutuksia itsekin. Arkkitehdille kannattaa kertoa oma budjetti, jolloin tämä voi ottaa huomioon sen suunnittelussa ja mahdollisesti jo tässä vaiheessa hiukan jarruttaa rakennuttajan haluamia ratkaisuja. Myös keittiön ja kylpyhuoneen kalustesuunnitelmat kannattanee hoitaa jo siinä vaiheessa, kun pohjista on piirretty alustavat suunnitelmat. Näin niille saadaan riittävät ja toimivat tilat. Kun pääpiirustukset (pohja, perusleikkaus ja julkisivut) ja rakennepiirustukset sekä mahdolliset kalustekuvat ovat valmiit, on aika teettää LVI-suunnitelmat ja sitten hankkia tarjoukset urakoitsijalta. Kun olet saanut suunnitelmat valmiiksi, pysy niissä. Vältä ”ruokahalun kasvamista syödessä” ja lopeta sisustuslehtien lukeminen ja uusien ideoiden haku, jos et halua budjettisi räjähtävän.

3. Kun kaikki suunnitelmat on tehty huolellisesti eikä niitä tarvitse enää myöhemmin muuttaa, ei muutoksista johtuvia lisäkustannuksia synny. Mikäli rakenne- tai muu suunnittelu laahaa myöhässä tai on vajavainen (mikä ei ole lainkaan tavatonta), se johtaa aina tilanteeseen, jossa urakoitsija joutuu tekemään urakkaan kuulumattomia lisätöitä, jotka taas johtavat urakoitsijan palkkion kasvamiseen. Tämä useimmiten johtaa kuluttajarakentajan ongelmatilanteeseen, koska hän ei ole osannut varautua tällaiseen kustannukseen.

4. Muista myös valvonta. Varaa riittävästi rahaa koko projektiin – talopaketti on vain murto-osa kustannuksista. Varaa riittävästi rahaa myös vastaavan työnjohtajan/valvojan/ rakennuskonsultin kuluihin, jotta valvonta toimii oikeasti. Pelkkä minimitarve eli käynnit kunnan rakennusvalvonnan suorittamissa tarkastuksissa ei ole useinkaan riittävää laadun turvaamiseksi. Kunnan rakennusvalvonta ei yleensä ajan puutteen vuoksi puutu pieniin laatuvirheisiin, mikäli kyseessä ei ole rakenteen lujuuteen tai turvallisuuteen liittyvä seikka.

5. Talopakettitoimitussopimusta tehtäessä käytä asiantuntijaa apunasi arvioimassa toimituksen sisältöä, laajuutta ja materiaalien laatutasoa. Kysy ennakkomaksujen vakuuksista (olen käsitellyt aihetta aikaisemmin Suomelassa, ks. www.suomela.fi) – ei kannata uskoa pelkän myyjän myyntipuheisiin. Myyjä pystyy kyllä antamaan selvityksen vakuuden antajasta (ulkopuolinen rahoitus- tai vakuuslaitos). Tarkasta tämä seikka vaikka vakuuden antajalta, jos myyjä ei voi näyttää asiakirjaa vakuudesta. Tarkasta myös talopakettitoimittajan luottotiedot – tiedät kenen kanssa olet tekemisissä.

6. Tee talotoimituksen ja sen jälkeisten urakoiden maksupostit sellaiseksi, että ne vastaavat tehtyä työtä. Jätä aina viimeinen maksuposti erääntymään vasta hyväksytyn kokonaissuorituksen jälkeen. Varmista, että se on riittävän suuri. Omakotitalot pääsääntöisesti tehdään erilaisina osaurakoina, tee jokaisen osaurakan alku- ja vastaanottokatselmus huolella vastaavan työnjohtajan/valvojan/ konsultin kanssa. Ota mukaan tarvittavat apuvälineet (mitta, vatupassi/lasermittain) ja varaa katselmukseen riittävästi aikaa. Älä pidä vastaanottokatselmusta pelkästään muodollisuutena.

Esimerkki: Kun rakennuksen runko ja seinät on pystytetty ja kattoristikot asennettu (pystytysurakka), tarkista seinien rakennuspiirustusten mukaiset sijainnit ja suoruudet, myös seinien kohtisuoruus korkeussuunnassa. Tarkista, onko ne tehty toleranssien mukaisesti. Tällä on merkitystä seuraavan urakoitsijan työn kannalta. Jos seinät eivät ole oikeassa paikassa, se aiheuttaa ongelmia kiintokalusteiden kanssa. Jos seinä ei ole kuvan mukaisesti kohtisuorassa ulkoseinästä, ongelmia tulee parketin ja laatoituksen kanssa. Jos seinät mutkittelevat tai eivät ole pystysuunnassa lattiaan nähden kohtisuorassa, tasoiteurakoitsija joutuu niitä oikomaan, mikä aiheuttaa taas lisäkustannuksia.

– Itse kutsuisin aina lopettavan urakoitsijan vastaanottokatselmukseen seuraavan vaiheen osaurakoitsijan, jotta tämä voi samalla ilmoittaa oman käsityksensä niistä ”pohjista”, joita hän ryhtyy jatkamaan. Jatkavan urakoitsijan osalta tämä tilaisuus toimii aloituskatselmuksena. Samalla tulee selvitetyksi, paljonko mahdollinen seinien vinous tulee aiheuttamaan lisäkustannuksia verrattuna seuraavan urakoitsijan antamaan urakkahintaan ja pystyykö tämä täyttämään oman suorituksensa sitä koskevien laatuvaatimusten tasoisesti.

Jos virheistä aiheutuu lisäkustannuksia seuraavalle urakoitsijalle, rakennuttajalla on edellisen urakoitsijan viimeinen maksuposti sisällä, josta tämän aiheuttaman virheen vaikutus voidaan kuitata. Jos aikaisemman urakoitsijan suorite on hyväksytty virheittä, ei jatkava urakoitsija voi enää myöhemmin vedota huonoihin pohjiin mahdollisen oman suoritteensa virheellisyyden selityksenä, koska hän on ollut läsnä omassa aloituskatselmuksessaan ja hyväksynyt esimerkkinä käytetyt seinät. Myöskään lisäkustannuksille ei ole silloin perustetta.

7. Tee mahdollisimman aikaisessa vaiheessa sopimukset mahdollisimman monen materiaalitoimittajien kanssa. Useimmiten ne kannattaa tehdä ennen vuodenvaihdetta tilausvuoden hinnoin. Toimitusajankohdaksi tulee vain myöhäisempi ajankohta, jota tarkennetaan projektin edetessä. Näin vältät turhaa valintaprosessia silloin, kun muutenkin projektin kestäessä aikasi on tiukoilla.

8. Pidä säännöllisiä työmaakokouksia, joihin kirjataan työmaan edistyminen, aikataulussa pysyminen, materiaalitilanne ja katsaus tulevaisuuteen eli urakoitsijan selvitys tarvittavista materiaaleista seuraavien viikkojen aikana, koska osa urakoitsijoista ei työn tohinassa muista kiinnittää tähän seikkaan huomiota. Täytyy muistaa, että tavarantoimittajat eivät ole ”palolaitoksia”, josta tullaan, kun soitetaan. Ennakoimalla tulevaisuutta ja materiaalien tarvetta varmistat budjetissa pysymisen tai sen mahdollisimman pienen ylittymisen.

9. Varaa budjettiisi ylimääräinen 20 000-30 000 euroa yllättäviin menoihin, koska niitä tulee aina.