Hyvä kuntotarkastus edellyttää omistajan osallistumista

Medioissa mässäillään mielellään hometaloista ja rakennusvirheistä jotka ovat johtaneet pitkiin ja kalliisiin oikeudenkäynteihin ja monesti jopa kauppojen purkuun vaikka talossa on tehty kuntotarkastus. Voittajia näissä tapauksissa ovat lähes tulkoon aina vain asianajajat, joiden palkkiot maksaa hävinnyt osapuoli. Ja hävinnyt osapuoli on hyvin usein talon myyjä, joka on pääsääntöisesti myynyt talon siinä uskossa, että talo on kunnossa. Syyttävä katseet kääntyvät usein tarkastuksen tehneeseen henkilöön ja hänen edustamaan yritykseen. Joskus syystä ja usein syyttä.

Mistä pätevä tarkastaja tekemään talon luotettava kuntotarkastus?

Kuntotarkastustoiminta ei ole laissa säädeltyä ja tarkastuksia voi periaatteessa tehdä kuka tahansa. Tämä on mahdollistanut myös sen, että alalle on ajautunut epärehellisiä yrittäjiä jotka pyrkivät vain rahastamaan asiakasta, tiedostaen sen, että tarkastuksen laadusta ei joudu henkilökohtaiseen vastuuseen. Ja kun myytävää kohdetta kauppaava välittäjä vielä antaa ymmärtää, että kohteessa ”ei tulisi olla mitään poikkeavaa”, tai tarkastushommat loppuvat heidän kanssa siihen, on tuloksena helposti epäluotettava lopputulos. Tätä ei voi kuitenkaan yleistää ja alalla toimii onneksi myös paljon asiallisia ja ammattitaitoisia tarkastajia jotka ymmärtävät sen tosiasian, että pitkällä tähtäimellä mahdollisimman hyvin tehty tarkastus takaa heille töitä myös jatkossa.

Asuntokaupan kuntotarkastajan vapaaehtoisen pätevyyden (AKK) suorittaneilta kuntotarkastajilta edellytetään vähintään teknikkotasoista rakennusalan tutkintoa, AKK-pätevyyskoulutusta, pätevyystenttiä ja laajaa työkokemusta.  Suositeltavaa on, että tarkastus suoritetaan Rakennustietosäätiön laatiman suoritusohjeen mukaisesti. AKK-pätevyyden myöntää FISE Oy ja pätevyyden saaneista ylläpidetään rekisteriä Fisen sivuilla (www.fise.fi/patevyysrekisteri).  Pätevyyden saaneita tarkastajia on Suomessa vasta muutamia kymmeniä. Heistä valtaosa on töissä Raksystems Insinööritoimisto Oy:ssä, joka on alan suurin yritys.

[emaillocker]

Tarkastus kertoo talon sen hetkisestä kunnosta

Raksystems tekee vuodessa yli 4 000 kuntotarkastusta. Vaikka yrityksessä tarkastajat noudattavat RTS:n suoritusohjetta mahdollisimman hyvin, ei tarkastuksessa silti aina löydetä taloissa piileviä vikoja tai puutteita tarkastuksen pistokokeenomaisen ja pintapuolisen luonteen vuoksi. Siihen voi olla useitakin syitä. Usein kaupanteon jälkeen löytyneet virheet ilmenevätkin vasta, kun uudet omistajat ovat asuneet talossa jo jonkin aikaa. Uusien asukkaiden erilaiset elintavat, talon puutteellinen ylläpito ja huolto sekä erityisesti vanhojen talojen teknisten osien tulo elinkaarensa päähän kaupanteon jälkeen, voivat yhdessä johtaa hyvinkin nopeasti talon kunnon heikkenemiseen.

Puutteiden löytymiseen voi vaikuttaa myös myyjä joka tietämättään tai tietoisesti pimittää tarkastajalta talon kuntoon liittyviä asioita. Kukapa sitä haluaisi kertoa kaikkia talon virheitä tietäen, että se voi vaikuttaa talon hintaan? Mutta kun myyjä kuitenkin vastaa talossa ilmenneistä virheistä kaupantekohetkestä seuraavat viisi vuotta, olisi ehkä tulevien yöunien kannalta parempi kertoa tiedossa olevat viat. Ja tarkastuksessa löytyneet virheet kannattaa joko korjata tai korjauttaa ennen kauppaa tai sitten hyväksyä niiden vaikutus kauppahintaa alentavasti.  Ns piilovirheistä, joista edes myyjä ei tiedä, ei luonnollisestikaan voi kertoa, mutta myyjän vastuu ei poistu niidenkään osalta. Siksi tarkastuksen yhteydessä on järkevää päästää tarkastaja joka paikkaan ja antaa joissain tapauksissa lupa ottaa näytteitä, erityisesti jos kyseessä on talon ns riskirakenne. Tyypillinen riskirakenne on esimerkiksi  60-70-luvulla rakennettujen talojen ns piilosokkelirakenne, joista suurin osa joudutaan myöhemmin korjaamaan kosteuden aiheuttamien mikrobikasvustojen takia. Sattuipa kerran, että Raksystemsin tarkastajaa kiellettiin menemästä talon pannuhuoneeseen tarkastuksen aikana. Mitähän lienee oven takana olisi odottanut?

Miten saadaan mahdollisimman luotettava tarkastus?

Mahdollisimman luotettava tarkastus syntyykin tarkastajan ja talon omistajan hyvällä yhteistyöllä. Talon kaikki piirustukset, dokumentit ja tehdyistä korjauksista tallessa olevat paperit ja kuitit edesauttavat hyvää lopputulosta. Lisäksi omistajan omat kokemukset talon käyttäytymisestä eri vuodenaikoina antaa tarkastajalle kokonaisvaltaisemman kuvan talon kunnosta. Ja kuten edellä jo kerrottiin, täytyy tarkastajan antaa ottaa tarvittaessa näytteitä ja varata aikaa niiden tutkimiseen sekä analysointiin. Täytyy myös ymmärtää, että kun tarkastaja tekee tarkastuksen yleensä noin 4-5 tunnissa aikana yhden päivän aikana, hän ei voi havainnoida kaikkia samoja asioita kuin talossa ympäri vuoden asuva omistaja. 

Remontin jälkeinen tarkastus kannattaa

Joskus vanhaan taloon kannattaa teettää tarkastus muutama vuosi taloon tehdyn isomman remontin jälkeen, jotta voidaan tarkistaa, ettei korjauksia ole tehty väärin. Esimerkkinä mainittakoon tapaukset joissa, ikkunoiden vaihto nykyaikaisiin on heikentänyt painovoimaisen talon ilmanvaihtoa, mikä voi johtaa sisäilmaongelmiin. Toinen tyypillinen remontti joka voi aiheuttaa enemmän vahinkoa kuin hyötyä on yläpohjan lisäeristäminen. Tässäkin tapauksessa heikentynyt ilmanvaihto voi aiheuttaa vahinkoa.  Usein vahinkoa voi syntyä tiedon puutteen takia, jolloin ammattilaisen ohjeet voivat olla kullan arvoisia.

[/emaillocker]