Kiinteistön verotusarvo kiinteistöverotuksessa

Kiinteistöverotusta varten kiinteistölle vahvistetaan verotusarvo. Kiinteistön verotusarvo määrätään varojen arvostamisesta verotuksessa annetun lain säännösten mukaan. Tarkemmat säännökset rakennuksen jälleenhankinta-arvon perusteista sisältyvät valtiovarainministeriön asetukseen. Rakennusmaan tarkemmat laskentaperusteet vahvistaa Verohallinto vuosittain.

Kiinteistön verotusarvo määrätään erikseen maapohjan ja rakennusten osalta. Kiinteistön verotusarvo saadaan laskemalla yhteen maapohjan ja rakennusten verotusarvot. Jos kiinteistön kiinteistöveron alaisten osien verotusarvojen yhteismäärä on niiden käypää arvoa suurempi, kiinteistöveron alaisten osien arvoksi katsotaan kuitenkin enintään käypä arvo eli todennäköinen luovutushinta. Käypään arvoon verrattaessa mukaan ei lueta kiinteistöverosta vapaita kiinteistön osia kuten esim. maatalousmaata ja metsää.

Kaavamaisista arvostussäännöksistä johtuen kiinteistön verotusarvot ovat yleensä käypiä arvoja alempia. Jäljempänä mainittuja rakennusmaan arvostusperiaatteita sovelletaan myös maatilalla olevaan rakennusmaahan ja rakennusten arvostamisperusteita myös muihin maatilan rakennuksiin kuin tuotantorakennuksiin.

Maapohjan arvo kiinteistöverossa

Arvostamislain mukaan maapohjan verotusarvoa määrättäessä on otettava huomioon muun ohessa kiinteistön sijainti, käyttötarkoitus, rakennusoikeus, liikenneyhteydet ja kunnallistekninen valmiusaste sekä paikkakunnalla maksettujen kauppahintojen perusteella todettu kohtuullinen hintataso. Jollei maapohjan osalta ole erikseen muuta säädetty, sen arvoksi katsotaan käypä arvo.

Rakennusmaan arvo kiinteistöverossa

Arvostamislain mukaan Verohallinto vahvistaa vuosittain kunkin kunnan osalta tarkemmat rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteet.

Verohallinnon antaman päätöksen (3/2013) mukaan rakennusmaan verotusarvon laskennassa käytetään kuntakohtaisia tonttihintakarttoja ja arviointiohjeita. Tonttihintakarttoja ja arviointiohjeita laadittaessa perusteena ovat olleet arvostamislain säännökset maapohjan arvoon vaikuttavista tekijöistä.

Tonttihintakartat ja arviointiohjeet ovat kuntakohtaisia. Kunnat on jaettu edelleen pienempiin yksikköihin eli hinta-alueisiin. Aluejaon kannalta merkityksellisiä ovat olleet paitsi etäisyys keskustasta (sijainti), liikenneyhteydet ja kaavatiedot (käyttötarkoitus ja rakennusoikeus) myös kiinteistökauppojen perusteella todettu kohtuullinen hintataso. Ohjeiden arvot ovat rakennusmaan keskimääräisiä käypiä arvoja ja ne perustuvat pääsääntöisesti toteutuneisiin kauppahintoihin. Hinnaltaan samanarvoiset alueet muodostavat yhden hinta-alueen.

Tonttihintakartassa oleva arvo (aluehinta) osoittaa rakennusmaan arvon joko kerrosneliömetriä tai tonttineliömetriä kohden kaavan mukaisessa käytössä tietyllä alueella. Käyvät, aluekohtaiset arvot on annettu mm. asuinpientalojen, asuinkerrostalojen, liike- ja toimistorakennusten sekä teollisuusrakennusten tonteille. Haja-asutusalueella käytetään rakennusmaan arvostuksessa kuntakohtaisia perushintoja neliömetriä kohti. Lisäksi arviointiohjeissa on selvitetty erikseen ne kunnan rakennuspaikkojen perushinnat, jotka ovat muiden rakennuspaikkojen hintoja korkeampia kuten esim. loma- ja rantarakennuspaikat.

Nykyiset tonttihintakartat ja arviointiohjeet otettiin käyttöön ensimmäisen kerran vuodelta 1994 toimitetussa verotuksessa. Ohjeet on tämän jälkeen tarkistettu vuosittain. Mahdollista hintojen nousua ei kuitenkaan yleensä heti siirretä täysimääräisesti verotusarvoihin, vaikka verotusarvojen tasoksi on määrätty 73,5 prosenttia kullekin vuodelle vahvistettujen tonttihintakarttojen ja arviointiohjeiden osoittamasta käyvästä hintatasosta (tavoitearvo). Käytännössä verotusarvot nousevat vähitellen Verohallinnon päätöksellä mahdollistetun siirtymäkauden kuluessa.

Verohallinnon päätöksen mukaan vuoden 2012 verotusarvo nousee edellisestä vuodesta kaikkien niiden maapohjien osalta, jotka eivät vielä ole tavoitearvossa. (Ks. Verohallinnon päätös rakennusmaan verotusarvon laskentaperusteista). Nousun suuruus riippuu verotusarvon ja tavoitearvon suhteesta. Jos vuoden 2011 verotusarvo on vähintään 80 prosenttia tavoitearvosta, sitä korotetaan 20 prosenttia laskettaessa vuoden 2012 verotusarvoa. Verotusarvo voi kuitenkin nousta enintään tavoitearvoon. Jos vuoden 2011 verotusarvo on alle 80 prosenttia tavoitearvosta, korotus on 30 prosenttia, kuitenkin enintään tavoitearvoon.

Rakennuksen arvo kiinteistöverossa

Rakennusten verotusarvo määrätään jälleenhankinta-arvon ja siitä tehtävien ikäalennusten perusteella. Rakennusten jälleenhankinta-arvon perusteet vahvistaa Valtiovarainministeriö.

Rakennuksen jälleenhankinta-arvolla tarkoitetaan kyseessä olevaa rakennusta vastaavan uudisrakennuksen todennäköisiä rakennuskustannuksia arviointihetkellä. Rakennusten arvostuksessa ei oteta huomioon rakennuskustannusten alueellisia eroja, vaan rakennukset arvostetaan samoin perustein koko maassa. Valtiovarainministeriön vahvistamassa rakennusten jälleenhankinta-arvoasetuksessa jälleenhankinta-arvon perusteena on käytetty 70 prosenttia keskimääräisistä rakennuskustannuksista. Rakennuksen myyntihinnalla ja todellisilla rakennuskustannuksilla ei siten yleensä ole merkitystä rakennuksen jälleenhankinta-arvoa määrättäessä.

Valtiovarainministeriön asetus rakennusten jälleenhankinta-arvon perusteista annetaan vuosittain. Asetuksessa on määritelty eri rakennustyypeille omat arviointiohjeet, joiden mukaan jälleenhankinta-arvo lasketaan rakennuksen koon sekä laatu- ja varustetason perusteella. Rakennuksen jälleenhankinta-arvo saadaan kertomalla rakennuksen pinta-ala tai tilavuus kyseisen rakennuksen varustetason mukaan korjatulla pinta-alan tai tilavuuden perusarvolla. Asetuksen sisältämät yksikköarvot tarkistetaan vuosittain rakennuskustannusindeksin muutosta vastaavasti. Rakennuksen verotusarvo saadaan, kun sen jälleenhankinta-arvosta tehdään vuotuiset ikäalennukset.

Rakennuksen ikäalennukset

Ikäalennuksista on säädetty arvostamislaissa. Käytössä oleva ikäalennusjärjestelmä perustuu rakennuksen taloudellisena käyttöaikana tasaisesti tapahtuvaan arvon alentumiseen. Tästä syystä rakennuksen verotusarvo ei välttämättä kuvaa rakennuksen todellista arvoa.

Ikäalennukset lasketaan rakennuksen valmistumisvuodesta alkaen. Käytössä olevan rakennuksen arvoksi katsotaan aina kuitenkin vähintään 20 prosenttia jälleenhankinta-arvosta. Ikäalennukset voivat tällöin olla enintään 80 prosenttia jälleenhankinta-arvosta.

Perusparannusten ja huomattavien kunnossapitotöiden vaikutus rakennuksen arvoon arvioidaan tapauskohtaisesti. Jos rakennuksen taloudellinen käyttöikä pitenee peruskorjaustoimenpiteiden johdosta, rakennuksen ikäalennusta alennetaan vastaavasti. Käytännössä tämä tehdään ns. nuorentamalla rakennusta eli määrittämällä ikäalennusten laskentavuosi uudelleen vastaamaan peruskorjaustoimenpiteistä johtuvaa käyttöiän pidennystä.

Lähde: Verohallinto, vero.fi