Pientalotohtori – Kuntotarkastus on kuin yleislääkärin tutkimus kodille

Asuntokauppaa ohjaa usein tunne, eikä niinkään rakennustekniset faktat tai realiteetit. Siksi on hyvä selvittää kodin kunto hyvissä ajoin, ennen kuin sitä aletaan asuntonäytössä sisustamaan ja remontoimaan omassa mielessä itselleen sopivaksi.

Kaikista pientaloista – niin uusista kuin vanhemmistakin – löytyy kuntotarkastuksella monenlaista korjattavaa. Joskus tarvetta on pienemmälle huollolle ja korjaamiselle. Osa remonteista on kuitenkin jopa peruskorjausluonteisia, mikä voi käytännössä tarkoittaa merkittävää rahan menoa. Talon kunnon selvittäminen voi olla kaupan ehtona, mutta sillä on usein myös vaikusta myyntihintaan.

Hyvin tehty kuntotarkastus auttaa kaupan osapuolia ennen kauppaa ja mahdollisesti myös sen jälkeen, sillä se voi ehkäistä mahdollisia jälkipuinteja ja myöhemmin tehtäviä selvityksiä kohteen kunnosta. Parhaassa tapauksessa huolellisesti tehdyllä kuntotarkastuksella ehkäistään
vuosia kestävä asuntokauppariita.

Asuntokaupan kuntotarkastus kannattaa teettää alan ammattilaisella jo hyvissä ajoin ennen  auppatilannetta, jotta kaikki kaupan osapuolet tietävät, minkälaisessa kunnossa omistajia vaihtava koti on. Aivan liian usein törmää asuntokauppariidan yhteydessä tilanteeseen, että ostaja ei syystä tai toisesta ole ymmärtänyt, mitä on ollut ostamassa tai että myyjä myi tietämättään vaurioitunutta kotia.

Suoritusohjeen mukainen kuntotarkastus

Ostajan ja myyjän on hyvä varmistaa, että asuntokaupan kuntotarkastus noudattaa hyvää kuntotarkastustapaa eli Suoritusohjetta (KH 90-00394).

Tarkastajalta tulee vaatia, että kuntotarkastus tehdään Suoritusohjeen mukaisesti – ei soveltaen! Jos tämä ei onnistu, kannattaa kuntotarkastajaa vaihtaa kiireen vilkkaa.

Tilauksesta on laadittava kirjallinen tilaussopimus, jossa kuntotarkastaja sitoutuu noudattamaan Suoritusohjetta.

Suurin osa kiinteistönvälittäjistä on sitoutunut noudattamaan työssään Hyvän välitystavan ohjetta. Ohjeen mukaisesti välitysliikkeen tulee suositella myyjälle, että kohteeseen teetetään Suoritusohjeen mukainen kuntotarkastus.

Kuntotarkastaja käy läpi koko kohteen aina asiakirjoista piipun hattuun noudattaessaan Suoritusohjetta. Tällöin kuntotarkastukseen sisältyy myös kosteuskartoituksia tai -mittauksia sekä mahdollisten riskirakenteiden kunnon selvittämistä rasiapora-avauksilla.

Mikä parasta, kuntotarkastajalta saa kuntotarkastuksen aikana usein myös hyödyllisiä vinkkejä juuri sen kodin huoltoon ja kunnossapitoon. Kuntotarkastusta voikin helposti verrata yleislääkärin tarkastukseen.

Etsi pätevä kuntotarkastaja

Asuntokaupan kuntotarkastajia ei vielä toistaiseksi ohjaa mikään laki tai viranomaismääräys, joten toiminta on edelleen paikoitellen valitettavan kirjavaa.

Lähes viikoittain törmää mitä kummallisempiin nimikkeisiin aina kuntokartoituksista kuntokurkistuksiin. Netistä löytyy asuntokaupan kuntotarkastusta etsiville asiakkaille monenlaisia tarkastuksia, joiden sisältö tai edes hinta ei välttämättä käy mitenkään esille vielä tilausvaiheessa. Asiakas ostaa sikaa säkissä eli kuntotarkastuksen ilman, että tietää, mitä ja kuinka laajasti tutkitaan.

Sisällöltään epämääräinen tarkastus ei välttämättä turvaa asuntokaupan osapuolia jälkikäteen mahdollisesti syntyvältä riidalta, eikä kuntotarkastajaa saada välttämättä vastuuseen mahdollisista virheistä.

Useat alan toimijat myyvät tarkastuksia kuntotarkastus-nimikkeellä, mutta tilaajan on aina kuitenkin hyvä varmistaa jo tilausvaiheessa, että kuntotarkastaja noudattaa työssään Suoritusohjetta. Aivan liian usein kuntotarkastustilaus perustuu luuloon tai olettamukseen, eikä sisältö vastaa todellisuudessa odotuksia.

Kuntotarkastajan sekä hänen edustamansa yrityksen toimintatavoista ja pätevyyksistä on hyvä varmistua eri tavoin, sillä alalla ei pidetä virallista rekisteriä tai listausta tekijöistä. Kuntotarkastajien on mahdollisuus hakea itselleen erillistä Asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyyttä (AKK).

Pätevyyden saaminen edellyttää muun muassa usean vuoden työkokemusta, alan koulutusta ja kokeen läpäisemistä, minkä jälkeen AKK-pätevyyttä voi hakea Rakennus-, LVI- ja kiinteistöalan henkilöpätevyydet FISE Oy:ltä. FISE ylläpitää omaa rekisteriään sen pätevyyden saaneista kuntotarkastajista.

↑ Asuntokaupan kuntotarkastuksella tutkitaan tulisijan kunto pintapuolisesti.

Ennen vai jälkeen ostajan löytymisen?

Moni miettii, tulisiko kuntotarkastus tehdä ennen kodin myyntiin laittamista vai vasta sitten, kun ostaja on löytynyt.

Vielä muutamia vuosia sitten oli varsin tyypillistä teettää kuntotarkastus vasta, kun kauppapäivä oli jo sovittu. Toimintatapa on kuitenkin todettu usein hankalaksi ja
epämiellyttäväksi, sillä kuntotarkastuksissa saattaa löytyä ennalta-arvaamattomia huomautuksia kodin kunnosta. Jopa myyjille nämä havainnot saattavat tulla yllätyksenä. Huonossa tapauksessa ikävät löydökset tarkoittavat jopa kymmenien tuhansien eurojen korjauskustannuksia, mihin ostajat eivät osanneet aikaisemmin valmistautua. Yllättävät lisäkulut voivat jarruttaa asuntokauppaa.

Myytävän kodin kunto vaikuttaa aina sen hintaan. Siksi tarkastus kannattaisi mahdollisesti tehdä jo ennen myyntiin laittamista tai heti myyntitoimeksiannon alussa. Toisaalta silläkin on etunsa, että kaupan molemmat osapuolet ovat tarkastuksessa läsnä samaan aikaan, jolloin
asiat kerrotaan kaikille yhdellä kertaa ja ostajakin pääsee esittämään omia kysymyksiään.

Mikäli kuntotarkastus on tehty jo myyntiprosessin alussa, Raksystems tarjoaa ostajalle Ostajan kierros -palvelun. Se soveltuu tilanteisiin, joissa kuntotarkastus tehtiin heti myynnin aloituksen yhteydessä, ja ostaja haluaa vielä ennen asuntokauppaa käydä kohteen kuntotarkastuksen sekä kohteen kunnon läpi yhdessä tarkastajan kanssa.

Raksystemsin näkemyksen mukaan ennen asuntokauppaa tehty kuntotarkastus nopeuttaa parhaimmassa tapauksessa kodin myyntiaikaa ja tekee prosessista läpinäkyvän. Kun kodin rakennustekninen kunto on tutkittu puolueettomasti, asunnon hinnoittelu on helpompaa. Kodin kunnosta on myös tällöin helpompi kertoa, ja ikäviltä yllätyksiltä vältytään.

↑ Kuntotarkastaja havainnoi pintakosteudentunnistimella saunan lattiaa.

Uusikin kannattaa tarkastaa

Uusissakin tai juuri remontoiduissa kohteissa on vikoja, jotka kaupan osapuolten olisi hyvä tietää.

Jos myyjä sanoo, että ”kohde on niin hyvässä kunnossa, ettei sille ole koskaan tarvinnut tehdä mitään”, kannattaa terästäytyä. Sellaisia rakennuksia ei nimittäin ole, jotka olisivat huoltovapaita ja ikääntymättömiä rakenteiltaan ja teknisiltä järjestelmiltään. Jokainen talo vaatii huoltoa, kunnossapitoa sekä korjaamista.

Kuntotarkastuksen teettäminen kannattaa omakotitalojen lisäksi erillistaloihin, paritalo- ja rivitalohuoneistoihinkin. Kerrostalohuoneistoihin on usein soveltuvampaa teettää kosteuskartoitus vesipisteellisiin huoneisiin, kuten keittiöön ja pesuhuoneeseen.

↑ Kuntotarkastajan pätevyydestä kannattaa varmistua etukäteen, sillä asuntokaupan kuntotarkastajia ei vielä toistaiseksi ohjaa mikään laki tai viranomaismääräys.

Jatkotutkimukset ennen allekirjoittamista

Asuntokauppariitoja yhdistää muutama yhteinen tekijä. Tärkein on se, että ostaja ei ole tiennyt, mitä on ollut ostamassa, eikä välttämättä myyjäkään ole tiennyt, mitä on ollut myymässä. Monesti tämä johtuu siitä, että kuntotarkastusta ei ole tehty ennen kauppaa.

Muita syitä ovat muun muassa niin sanotun vapaamuotoisen kuntotarkastuksen valitseminen, jolloin riskirakenteita ja niiden merkitystä kohteen kunnolle ei ole tuotu riittävän selkeästi esille tai riskin mahdollista toteutumista ei ole selvitetty rakenneavauksilla. Riskirakenteista löytyvät vauriot tulevat yleensä yllätyksenä kaikille kaupan osapuolille – ja välillä myyjälle jopa järkytyksenä. Pahimmillaan tilanne on tietenkin silloin, kun kaupat on jo tehty.

Myyjällä on aina lain mukaan tiedonantovelvollisuus ja ostajalla selonottovelvollisuus. Edes hyvin tehty kuntotarkastus ei poista myyjän virhevastuuta kaikilta osin, vaan ainoastaan selkeästi kerrottujen virheiden osalta. Kuntotarkastuksen juridinen ulottuvuus ei välttämättä riitä poistamaan virhevastuuta kokonaisuudessaan.

Tämän takia onkin tärkeää, että kuntotarkastuksessa esille tulleet asiat kirjataan kauppakirjaan. Koska kuntotarkastus on pääosin ainetta rikkomattomin menetelmin tehtävä tarkastus, joudutaan raportissa usein suosittelemaan jatkotutkimuksia. Syy jatkotutkimukselle voi olla myös tarkastuksella eteen tulleet rajaukset. Tällaisia voivat olla esimerkiksi se, ettei ylä- tai alapohjaan ole kulkua tai tiloja ei voi jostain syystä tarkastaa.

Syynä voi alla myös se, ettei rakenteen kuntoa ole voitu kokonaisuudessaan selvittää kuntotarkastuksen Suoritusohjeen mukaisessa laajuudessa. Kuntotarkastusraportissa suositellut jatkotutkimukset on syytä tehdä vielä ennen kauppaa. Se, ettei jatkotutkimuksia ole tehty tai niiden vastuunkantajasta ei ole sovittu, onkin se toinen yleisimmistä syistä kaupan jälkeisille riidoille.

↑ Kuntotarkastajalla on käytössään monia erilaisia työvälineitä.

Kuntotarkastajan vastuu työstään

Kuluttajalle suoritettavassa asuntokaupan kuntotarkastuksessa kuntotarkastajan vastuu määräytyy Kuluttajasuojalain mukaisesti. Kuntotarkastaja ei voi rajata vastuutaan saatavaan palkkioon.

Kuntotarkastaja vastaa tekemistään ja raporttiin kirjaamistaan havainnoista, niiden oikeellisuudesta ja kattavuudesta sekä niiden pohjalta tekemistään päätelmistä ja toimenpide-ehdotuksista.

Kuntotarkastaja ei vastaa asunnon vauriosta tai puutteesta, vaan niistä vahingoista, joita vaurion tai puutteen havaitsematta jättäminen tai ilman perusteltua syytä tehty vääräksi osoittautuva toimenpidekehotus on tilaajalle aiheuttanut.

On tärkeää tutustua kuntotarkastusraporttiin, jotta niin myyjälle kuin ostajallekin muodostuu riittävä kokonaiskuva tarkastuksesta sekä kodin kunnosta. Myyjillä ja ostajilla tuntuu toisinaan olevan niin kova kiire, ettei laadittuun kuntotarkastusraporttiin ole ehditty perehtyä. Aika ajoin käy ilmi, ettei asiakas ole lukenut koko raporttia ja reklamoi asiasta, joka on jo raportissa tuotu esille.

↑ Monien talojen salaojissa havaitaan puutteita niin huollossa kuin kunnossakin.

6 x turvallinen asuntokauppa

1. Käytä ammattitaitoista kiinteistönvälittäjää.
2. Tilaa kuntotarkastus Suoritusohjetta noudattavalta kuntotarkastajalta.
3. Vaadi aina kirjallinen sopimus.
4. Teetä kaikki tarkastajan suosittelemat rakenneavaukset ja jatkotutkimukset ennen kauppaa.
5. Myyjänä kerro rehellisesti kaikki virheet ja puutteet. Ostajana tutustu ostokseesi huolellisesti.
6. Varmista taloudellinen tulevaisuus ja rauhalliset yöunet piilovirhevakuutuksella.

Teksti: Kim Malmivaara, kuvat: Raksystems