Pientalotohtori – Asuntokauppa

Asunto- ja kiinteistökauppapäätökset tehdään monesti tunteet edellä, ja välillä rakennustekniset faktat ja realiteetit tuppaavat unohtumaan. Omilla kuntotarkastuksillani olen törmännyt tuon tuosta tilanteeseen, jossa nuoripari on ostamassa ensimmäiseksi kodikseen iäkästä pientaloa ja ihastus kohdetta kohtaan on aistittavissa jo alkuhaastattelu-tilanteessa. Tarkastuksen aikana jaetaan lapsille huoneet ja mitataan tulevien kalusteiden paikat. Asuntokauppa on siis jo päätetty tehdä ennen kuntotarkastuksen lopputuloksen kuulemista. 

Monesti vanhemmista pientaloista löytyy kuntotarkastuksen lopputulemana jos jonkinlaista laitettavaa, ja osa korjauksista on jopa peruskorjausluonteisia, mikä käytännössä tarkoittaa merkittävää rahanmenoa. Tämä ikävä tosiasia olisi myös ostajan ymmärrettävä vanhempaa pientaloa ostaessaan. Aivan liian usein huomaa asuntokaupan riitajuttujen yhteydessä sen, että ostaja ei syystä tai toisesta ole ymmärtänyt, mitä on ollut ostamassa. Totuus kuitenkin on, että vanhaa kohdetta ostettaessa ostetaan myös samalla työmaa tai entisöintiharrastus. 

Hirsiseinän rakenneavauksessa on löytynyt vaurio, ja alimmat hirsikerrat on uusittava koko talossa.

Kuntoarvaus vai kuntotarkastus?

Ennen asuntokauppaa on suositeltavaa teettää kuntotarkastus alan ammattilaisella, jotta tiedetään, millaisessa kunnossa kaupan kohde on. Tarkastajalta kannattaa vaatia, että tarkastus tehdään KH 90-00394 -kortin suoritusohjeen mukaisesti. Ohje hyvästä välitystavasta opastaa myös välittäjää suosittelemaan KH-kortin mukaista kuntotarkastusta. 

KH-kortin mukaisessa kuntotarkastuksessa käydään läpi koko kohde asiakirjoista piipun hattuun saakka, ja siihen sisältyy myös kosteuskartoituksia tai -mittauksia ja mahdollisten riskirakenteiden kunnon selvittämistä rasiapora-avauksilla. Tarkastuksen yhteydessä saa myös hyviä vinkkejä talon huoltoon ja kunnossapitoon jatkossa. 

Hyvin tehty kuntotarkastus on kaikkien kaupan osapuolten etu, ja se vähentää oleellisesti kaupan jälkeisten riitojen riskiä. Markkinoilla on tarjolla mitä erilaisempia tarkastuksia, joiden sisältö ei välttämättä ilmene mitenkään tilausvaiheessa. Tällainen sisällöltään epämääräinen tarkastus ei välttämättä turvaa kaupan osapuolia jälkikäteen syntyvältä riitelyltä. 

Hyvä kuntotarkastus kestää kohteessa 3–5 h ja maksaa yleensä rakenneavauksien kanssa reilusti yli tuhat euroa. Kannattaa muistaa, että ostajalla on lain mukaan selonottovelvollisuus ja myyjällä tiedonantovelvollisuus. Näitä velvollisuuksia kuntotarkastuskaan ei kokonaan poista. 

Rakenneavaus 1950-lukulaisen talon ulkoseinään, eristeissä on silminnähtäviä vaurioita.

Mistä riidellään?

Muutama tyypillinen asia yhdistää kaupan jälkeen syntyviä riitoja. Tärkein niistä on se, että ostaja ei ole tiennyt, mitä on ollut ostamassa ja välttämättä myyjäkään ei ole tiennyt, mitä on ollut myymässä. Monesti tämä johtuu siitä, että kuntotarkastusta ei ole tehty joko ollenkaan ennen kauppaa tai kuntotarkastuksessa ei ole tuotu riskirakenteita riittävän selkeästi esille eikä riskin mahdollista toteutumista ole selvitetty rakenneavauksilla. 

Kokemuksesta voin sanoa, että riskirakenteista löytyvät vauriot tulevat yleensä yllätyksenä kaikille kaupan osapuolille – ja välillä myyjälle jopa järkytyksenä. Tyypillisin riskirakenne on 1970–1980-luvuilla käytetty valesokkeli, jossa ulkoseinän puurunko lähtee rakennusta ympäröivän maanpinnan tasosta tai jopa sen alapuolelta. Valesokkelin kunnon selvittäminen vaatii aina rakenteen avaamista ja mielellään myös materiaalinäytteen analysointia laboratoriossa. 

Muita ehdottomasti rakenteen avausta vaativia rakenteita ovat mm. kellarin sisäpuolelta lämmöneristetyt ja koolatut maanvastaiset seinät, betonilaatan päälle puukoolatut lattiat sekä vesikatteen suuntaiset ns. vinot yläpohjarakenteet. 

Joskus riitatapaus lähtee liikkeelle siitä, että kohteessa aletaan heti sisäänmuuton jälkeen oireilla, vaikka myyjä ei omana omistusaikanaan olekaan oireillut. Tällaisessa tilanteessa jälkikäteen tehtävät oireilun syyn selvitykset voivat olla hankalia, kalliita ja aikaa vieviä. Kysymys voi olla siitä, että ostaja on voinut altistua esimerkiksi homeille jo aiemmin, ja jo sen vuoksi kynnys oireilla ja sairastua on alentunut. Pääsääntöisesti näissäkin tapauksissa syy-yhteys löytyy, mutta tutkimuksista voi helposti tulla laajat. Tällöin olisi hyvä, että tutkijalla olisi riittävä kokemus sisäilmasto- ja kosteusteknisistä kuntotutkimuksista ja mielellään siihen myös pätevyys, esim. rakennus-terveysasiantuntija (RTA). 

Kuva talon alapohjasta, kohteeseen ei ollut tehty kuntotarkastusta ennen asuntokauppaa.

Vakuutuksella lisäturvaa?

Välttämättä hyvä ja oikein tehty kuntotarkastuskaan ei kokonaan poista sitä riskiä, että kaupanteon jälkeen kohteesta löytyy pintojen alta ns. piileviä virheitä. Näistä virheistä myyjällä on maakaaren mukaan 5 vuoden vastuu. Tyypillisesti tällaiseen tilanteeseen törmätään mm. silloin, kun ostaja hallinnan luovutuksen jälkeen alkaa tehdä kohteessa isoa remonttia, jossa pintoja avataan laajemmalti. 

Mitä vanhempi talo on, sitä suurempi riski piilevien vikojen löytymiseen on olemassa. Talo on voinut vaihtaa omistajaa useamman kerran, ja kaikista tehdyistä remonteista ei välttämättä edes myyjällä ole tietoa. Edessä voi olla pitkä, kallis ja kaupan osapuolille henkisesti erittäin raskas riita. 

Näiden tilanteiden varalta myyjä voi kuntotarkastuksen jälkeen ottaa Raksystems Kauppaturva -vakuutuksen. Vakuutus kattaa ostajien tekemät korvausvaateet, jotka perustuvat kohteessa oleviin laatuvirheisiin maakaaren (12.4.1995/540, muutoksineen) mukaisesti. Vakuutus on voimassa 5 vuotta hallinnan luovutuksesta. 

Vakuutuksen voi myös ottaa ostaja, jolloin kysymyksessä on Raksystems Ostajan Kauppaturva. Ostajan Kauppaturvavakuutus kattaa hallintaoikeuden siirtymisen jälkeen ostajalle piilovirheiden johdosta aiheutuneet kohtuulliset ja tarpeelliset korjauskulut 2 vuoden ajan hallintaoikeuden -siirtymisestä. Molemmissa vakuutuksissa korvauskattona on 75 000 €, ja riskinkantajana toimii vakuutusyhtiö Lloyd’sin syndikaatti Canopius. 

Lattiaan on tehty rakenneavaus. Päälle päin ei havaittu vaurioita, mutta rakenne on sisältä silminnähden vaurioitunut.

Turvallinen kiinteistö- ja asuntokauppa – 5 vinkkiä

1. Käytä kaupassa aina ammattitaitoista kinnteistönvälittäjää.
2. Teetä kattava KH-kortin mukainen kuntotarkastus.
3. Teetä kaikki tarkastajan suosittelemat rakenneavaukset ennen kauppaa.
4. Myyjänä kerro rehellisesti kaikki virheet ja puutteet, ostajana tutustu ostokseesi huolellisesti.
5. Varmista tulevaisuus ja rauhalliset yöunet ottamalla vakuutus.

Pientalotohtori vastaa

Uskallanko ostaa 77 vuotta vanhan talon?

Talo on rakennettu v. 1939 eikä nykyisetkään omistajat tiedä, onko talossa tehty käyttövesi- tai viemäriremonttia. Talo on kytketty kunnan vesi- ja viemäriverkkoon. Talon kuntotarkastus on ehdoton. Mietin myös, mitä materiaalia on käytetty vuoden 1939 putkistoihin. Onnistuuko sukittamisremonttina?

Nimim. Koti ois ihana

Vastaus:

Kysymyksessä on talovanhus, jonka remonttihistoriakin tuntuu olevan hieman hakusessa. 1930-luvulla viemäriputket ovat olleet valurautaa ja käyttövesiputket todennäköisesti galvanoituja teräsputkia. Pientalossa harkitsisin kyllä vakavasti viemäriputkien uusimista sukituksen sijaan, putkea on kuitenkin sen verran vähän. Olitkin jo itse ajatellut kuntotarkastuksen teettämistä, ja se on minustakin aivan ehdoton näin vanhassa rakennuksessa. Kannattaa varautua myös rakenteen avauksiin ja tarkempaan kuntotutkimukseen, ne kannattaa ehdottomasti tehdä ennen kaupan tekoa. Harkitse myös vakuutuksen ottamista. 

Teksti: Matti Kaijomaa, kuvat: Matti Kaijomaa, iStockphoto