Pientalotohtori – Kodin tekninen käyttöikä pitenee huoltamalla

Talo

Kodin laitteet ja järjestelmät ovat kulutustavaraa, joille voidaan määrittää tekninen käyttöikä tai laskennallinen tekninen arvo. Käyttöiän lopun lähestyessä niiden kunto pitää selvittää.

↑ Kuvan vesikatteen käyttöikä on lopussa.

Teknisellä käyttöiällä tarkoitetaan käyttöönoton jälkeistä aikaa, jolloin rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset keskimäärin täyttyvät.

Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, on tarkoituksenmukaista korvata rakenne, rakennusosa, järjestelmä tai laite uudella tai varautua sen uusimiseen. Tärkeää on ymmärtää, että teknisen käyttöiän lopussa olevan rakenneosan tai järjestelmän kuntoa pitäisi viimeistään tuolloin selvittää tai alkaa seurata tiivisti.

Rakennustietosäätiön julkaisemassa käyttöikäjaksotusohjeessa eri rakenteille, rakenneosille sekä LVIA-järjestelmille ja -laitteille on määritelty keskimääräiset tekniset käyttöiät, kunnossapitojaksot sekä tarkastus- ja huoltovälit. Sähköjärjestelmien vastaavat tiedot on esitetty ST-kortissa ST 96.03.

Tekninen käyttöikä perustuu käytössä oleviin tietoihin ja kokemukseen rakenteen, rakenneosan, laitteen tai järjestelmän kestävyydestä ja on yleistävä. Teknistä käyttöikää voisi ajatella samalla tavalla kuin jogurttipurkin päiväystä: se saattaa olla vielä ihan kelpo tavaraa päiväyksenkin jälkeen mutta kannattaa suhtautua epäillen.

Rakennuksen teknisten osien jäljellä olevaa elinikää tai elinkaarta hyödynnetään ensisijaisesti esimerkiksi ammattilaisten suorittamissa kuntoarvioissa, kuntotarkastuksissa, energiakatselmuksissa, kuntotutkimuksissa ja kunnossapidon suunnittelussa sekä hankesuunnitteluissa. Oman kodin omistajalle teknisen käyttöiän ymmärtämisestä on apua myös rakennuksen käyttö- ja huolto-ohjeiden sekä huoltokirjan ja huoltosuunnitelman laadinnassa.

Jotta rakennuksen tai järjestelmän käyttöikää voidaan luotettavasti arvioida, rakentaminen on pitänyt toteuttaa rakennusajankohtana voimassa olevien määräysten ja ohjeiden mukaisesti. Lisäksi teknistä käyttöikää arvioitaessa edellytetään, että on noudatettu hyvää rakennustapaa ja että asianmukaiset kunnossapito-, hoito- ja huoltotoimenpiteet on tehty ja käyttöohjeita noudatettu.

↑ Ilmanvaihtokoneen suodatin tulee nopeasti likaiseksi.

Käyttöikä voi yllättää

Kunnossapitojaksot vaihtelevat paljon laitteiston iän, erilaisten käyttö- ja rasitusolosuhteiden ynnä muiden seikkojen takia. Myös materiaalit, mahdolliset suunnittelutai
asennusvirheet sekä asetetut vaatimukset ja tavoitteet vaikuttavat kunnossapitojaksoihin. Huoltamattoman laitteen tai järjestelmän käyttöikä ei ole niin pitkä kuin säännöllisesti huolletun.

Kuntotarkastuksissa ja kuntoarvioissa on varsin yleistä, että rakenteiden tai järjestelmien jäljellä oleva käyttöikä tulee tilaajille yllätyksenä.

Ei myöskään ole mitenkään tavatonta, että jokin järjestelmä olisi vaatinut huoltoa ja kunnossapitoa toimivuuden varmistamiseksi ja käyttöiän takaamiseksi.

Tarkista salaojajärjestelmän kunto

Salaojajärjestelmä lienee yksi yleisimmistä järjestelmistä, jonka puutteet ja toimimattomuus huomataan vasta, kun on liian myöhäistä. Salaojille on tyypillistä, että aikansa palvellut järjestelmä on huollon puutteen ja käyttöiän täyttymisen seurauksena mennyt tukkoon ja rakennuksen vierustalle kertyvät vedet ja maaperän kosteus ovat päässeet rakenteisiin aiheuttaen niihin vaurioita.

Maan alla rakennuksen vierustalla olevalle salaojajärjestelmälle määritetty tekninen käyttöikä on ennen vuotta 2000 rakennetuissa kohteissa normaalissa rasituksessa 40 vuotta ja vuoden 2000 jälkeen rakennetuissa kohteissa 50 vuotta. Näissäkin tapauksissa oletuksena on, että järjestelmä on tarkastettu ja huollettu säännöllisesti. Salaojien huoltamattomuus vähentää niiden käyttöikää noin 25 prosentilla. KH-kortin mukainen salaojajärjestelmän tarkastusväli on kaksi vuotta ja huoltoväli viisi vuotta.

Kun esimerkiksi salaojia lähdetään korjaamaan, olisi samalla hyvä aina selvittää koko perustusten kuivattamiseen liittyvien rakenneosien kunto ja ymmärtää kokonaisuutta, joka liittyy rakennuksen vierustan kuivana pysymiseen.

Järkevää on, että samalla kerralla uusitaan muun muassa perusmuurin vedeneristeet ja routaeristeet. Myös rakennuksen vierustan kaadot kannattaa huolehtia kuntoon sadevesien ohjausta unohtamatta.

Käyttöikä täyttyi, joten valpastu

Tuulettuvalle kantavalle puurakenteiselle alapohjarakenteelle, eli niin sanotulle rossipohjalle, ja koolatulle maanvaraiselle lattiarakenteellekin on määritelty oma käyttöikänsä. Molemmilla se on 50 vuotta.

Käyttöiän täyttyminen ei tarkoita, että rakenne olisi välttämättä uusittava tai se muodostaa asumiselle jonkinlaisen riskin. Esimerkiksi yli sata vuotta vanhassa puutalossa vesikatteena oli alkuperäinen peltikate, joka oli ylittänyt teknisen käyttöikänsä, 50 vuotta, jo kahteen kertaan. Vesikatteen kuntoa seurattiinkin aktiivisesti, ja sen elinkaarta saatiin lisättyä huoltotöillä.

Vesikattojen lyhimmät käyttöiät annetaan bitumikermikatteille, toteutustavan mukaan 25–35 vuotta. Yleisesti omakotitalojen katemateriaalina käytetylle tiilikatteelle käyttöikää annetaan 40–50 vuotta. Vesikatteen ikää tarkasteltaessa on syytä myös huomioida alusrakenteiden kunto ja aluskatteen toimivuus.

Etenkin puuverhoillun julkisivun kuntoon kiinnittää helposti huomiota. Maalipintojen lohkeilu, tummuminen ja kuluminen saa omakotitaloasujan toisinaan tarttumaan pensseliin.

Julkisivun materiaaleille tekninen käyttöikä yleisesti on 50 vuotta. Julkisivun rakenteiden tarkastusväliksi määritellään 5 vuotta ja kunnossapitojaksoksi julkisivun materiaalien mukaan 10–20 vuotta.

Puuikkunoiden käyttöiäksi määritellään 50 vuotta. Puu-alumiini-ikkunoissa se on 60 vuotta. 1970-luvulla paljon käytetyt kaasueristeiset elementtirakenteiset ikkunat ovat käytännössä jo teknisen käyttöikänsä päässä.

↑ Kodin julkisivu vaatii huoltoa ja kunnossapitoa.

Kun remontoit, remontoi kunnolla

Tarkastuksissa näkee märkätiloja, joihin kukin asukas on remontoidessaan jättänyt omat jälkensä. Märkätilaa saatetaan pitää remontoituna, kun vanhojen laattojen päälle on asennettu suoraan uudet laatat. Alla ei välttämättä ole edes vedeneristettä, tai alapuolisen vedeneristeen ikä ei ole tiedossa.

Märkätilan toimivuuden kannalta on kuitenkin oleellista, että rakenteessa on toimiva vedeneristys. Näin märkätiloissa oleva kosteus ei pääse rakenteisiin.

Märkätiloissa, joissa on käytetty nykyaikaista vedeneristettä ja joka on rakennettu vuoden 1999 jälkeen, tekniseksi käyttöiäksi määritellään 30 vuotta. Tuota ennen rakennetut märkätilat ovat lähes poikkeuksetta käyttöikänsä lopussa, ja niiden uusimiseen tulisi varautua.

Lämmityslaitteiston kunto vaikuttaa talouteen

Rakennus koostuu rakenteiden lisäksi erilaisista LVIS-teknisistä järjestelmistä ja laitteista.

Useassa kodissa on jo ilmalämpöpumppu, jolle KH-kortti antaa 15 vuotta teknistä käyttöikää. Laitteen suodattimien puhdistukselle annetaan huoltoväliksi yksi kuukausi, ja suodattimet suositellaan vaihdettavaksi vuoden välein. Teknisissä järjestelmissä ja laitteissa tulee kuitenkin myös muistaa laitevalmistajan antamat ohjeet huolloista ja esimerkiksi suodattimien uusimisesta.

Lämmityslaitteista kattilalämmityslaitteet vaativat säännöllistä huolenpitoa, jotta ne toimivat moitteettomasti ja oikealla hyötysuhteella. Öljylämmityskohteissa vähäiselle huomiolle jää usein järjestelmän öljysäiliö. Sen käyttöikä on materiaalin ja sijoituspaikan mukaan 30–50 vuotta. Öljysäiliö tulisi tarkistaa vähintään 10 vuoden välein, ellei sen kunto vaadi tiheämpää tarkastusväliä. Tarkastus tulee tilata viranomaisen hyväksymältä tarkastusliikkeeltä. Öljysäiliöiden ja suoja-altaiden kuntoa on tarkkailtava säännöllisesti.

Osa teknisistä järjestelmistä ei vaadi aina välttämättä edes varsinaisia huoltotoimenpiteitä, vaan järjestelmä tai sen osa uusitaan laitteen rikkouduttua. Tästä tyypillinen esimerkki on sähkölämmitteiset seinäpatterit ja lattialämmityskaapelit.

Äskettäin remontoidun kylpyhuoneen lattialämmitys oli lakannut toimimasta eräässä kohteessa. Asiakkaalta kysyessä lattialämmitystä ei uusittu remontin yhteydessä joko säästösyistä tai asia ei tullut yksinkertaisesti edes mieleen. Jälkikäteen lattialämmityksen asentaminen on käytännössä mahdotonta. Tilaa tai rakenneosaa remontoidessa kannattaa siis aina miettiä kokonaisuutta myös teknisten järjestelmien kannalta, oli sitten kyse lämmityksestä, vesijohdoista ja viemäröinneistä tai sähköistyksestä.

Huonokuntoinen vesijärjestelmä on riski

Vesijohdoille ja viemäröinneillekin on määritelty oma elinkaarensa. Vesijohtojen käyttöikään vaikuttaa suuresti asennusajankohta ja käytetty materiaali.

Ennen vuotta 1970 asennetut galvanoidut vesijohdot ovat tulleet käytännössä jo tiensä päähän. Kupariputkia arvioidaan aina tapauskohtaisesti, mutta yleisesti käyttöikää niillä on 40–50 vuotta. Muovisille vesijohdoille käyttöikää annetaan 50 vuotta. Viemäriputkille annetaan noin 50 vuotta, eikä siihen vaikuta materiaali, olipa käytössä sitten valurauta-, muovi -tai komposiittiputket.

Talotekniikassa yleisin ja toisinaan merkittäviäkin vesivahinkoja aiheuttava järjestelmän osa on lämminvesivaraaja. Sen tekninen käyttöikä on normaalirasituksessa 20–30 vuotta. Valitettavan usein lämminvesivaraan käyttöiän päättyminen tai rikkoutuminen tarkoittaa myös varaajan vuotoa ja siten myös vesivahinkoja. Lämminvesivaraajan ympäröivät rakenteet tulisi toteuttaa niin, että varaajasta valuva vesi ei pääse vaurioittamaan rakenteita.

Aika usein tarkastuksella kysellään, että milloin on oikea hetki uusia rakenne tai järjestelmä. Tähän ei valitettavasti ole yksiselitteisesti yhtä oikeaa vastausta. Toki jotkut viisaat ovat hymy huulillaan vastanneet, että esimerkiksi rikkoutuva lämminvesivaraaja tulisi uusia päivää ennen kuin se menee rikki.

Remontit ja tarkastukset huoltokirjaan

Haastavaksi käyttöiän ja kunnon määrittämiseksi tekee joskus se, että kohteeseen on vuosien saatossa tehty erinäisiä korjauksia ja perusparannuksia, joista ei välttämättä ole tarkkaa tietoa – ei edes sitä, että koska remontti on tehty tai miten se on toteutettu.

Korjaustöistä tulisi aina tehdä jonkinlainen dokumentointi jälkipolville. Huoltokirjan päivittäminen kannattaa.

Jos me kotien omistajat ymmärtäisimme paremmin ja ajoissa talon ikään ja kuntoon liittyvät asiat, ei tulisi niin paljon ikäviä yllätyksiä, kun esimerkiksi kotia aletaan myymään. Pientaloista ei ole olemassa tilastoja, mutta suurissa kiinteistöissä on tutkittu, että säännöllisellä kunnonselvittämisellä ja huolto-ohjelmalla säästetään korjaukseen kuluvissa kokonaiskuluissa jopa 30 prosenttia.

Harva omakotiasuja varautuu tuleviin korjauksiin mitenkään. Korjaukset tehdään pääsääntöisesti vasta silloin, kun vahinko on jo tapahtunut.

Omakotiasujan kannattaisi kerätä säästöön vastiketta tuleviin korjauksiin; muutaman kympin tai satasen laittaminen tulevien korjausten rahastoon joka kuukausi ei olisi yhtään hullumpi juttu. Ajoissa tehdyillä ja ajoitetuilla huolto- ja korjaustöillä voidaan säästää selvää rahaa ja varmistaa kodin arvon sekä elinkaaren säilyminen.

Käyttöikäjaksotus-ohjeet: KH 90-00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot, 2008

ST-kortti ST 96.03: Hoidon ja kunnossapidon toimenpidejaksojen määrittäminen.

Teksti: Kim Malmivaara, kuvat: Raksystems

Julkaisuun liitetyt avainsanat:

huoltaa huolto kodintekniikka pientalotohtori salaojajärjestelmä suomela tekninen käyttöikä


Lisää samasta aiheesta


Artikkelin aiheeseen liittyviä yrityksiä: